Kocaeli ili Dilovası ilçesi sınırları içerisinde rezerv yapı alanı olarak belirlenen sahada yer alan bazı taşınmazların Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin karar, malik bakımından iki ayrı mevzuatın aynı anda devreye girdiği bir süreç başlatır: dönüşüm mevzuatı ile Kamulaştırma Kanunu.
Alan Belirlemesi ile El Koyma Farklı İşlemlerdir
Rezerv yapı alanı kavramı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dan doğar; acele kamulaştırma yetkisi ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun acele el koymayı düzenleyen 27. maddesine dayanır. Malikin sık yaptığı hata, alan belirlemesine yönelik itirazını yaptıktan sonra el koyma sürecini de otomatik olarak durmuş saymasıdır. Oysa her iki işlemin muhatabı, süresi ve sonucu ayrıdır.
Sanayi Yoğun Bir İlçede Bedel Sorunu
Dilovası'nda taşınmazların önemli bölümü sanayi, depolama veya lojistik amaçlı kullanılır. Bedel tespitinde yalnızca arsa metrekare değeri değil, üzerindeki yapılar, sabit tesisler, ruhsatlı kullanım ve taşınmazın gelir getirme kapasitesi gündeme gelir. Kiracının bulunduğu hallerde tesis taşıma ve faaliyet kaybı iddiaları ayrı bir başlık oluşturur ve bunların dosyaya erken girmesi gerekir.
İlk Haftalarda Yapılması Gerekenler
- Tapu kaydını, imar durumunu ve varsa yapı ruhsatı ile iskân belgelerini güncel tarihli olarak temin edin.
- Taşınmazın mevcut halini tarih bilgisi görünecek şekilde fotoğraf ve video ile kayıt altına alın.
- Üzerindeki yapı, tesis ve makineler için fatura, amortisman kaydı ve sigorta poliçelerini derleyin.
- Bölgedeki gerçek satış örneklerini tapu ve emlak kayıtlarıyla belgelemeye çalışın.
- Tebligat evrakının zarfını ve tebliğ tarihini gösteren belgeyi mutlaka saklayın.
İki Yargı Kolu, İki Ayrı Takvim
Acele kamulaştırma kararının hukuka aykırılığı iddiası idari yargının konusudur ve Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak iptal davaları Danıştay'da ilk derece sıfatıyla görülür. Bedelin belirlenmesi ve idare adına tescil ise adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bedel dosyasına katılmak iptal talebinden vazgeçildiği anlamına gelmez; ancak bedelin itirazi kayıt konulmadan çekilmesi ileride tartışma yaratabilir.
Acele Kamulaştırmanın Ölçüsü
Acelelik, kural olan olağan kamulaştırma usulünden ayrılmayı haklı kılan istisnai bir durumu gerektirir. Kararda dayanılan gerekçenin somut ve güncel olup olmadığı, iptal talebinin merkezindeki tartışmadır. Bu nedenle savunma, taşınmazın projedeki konumu ve işin gerçekten ivedi olup olmadığı üzerine kurulur.
Buradaki bilgiler yol gösterici niteliktedir; her parselin imar durumu ve tebligat tarihi farklı olduğundan, karara ilişkin adım atmadan önce dosyanızın kendi verileriyle değerlendirilmesi önerilir.