Elektrik üretim tesisleri için yapılan kamulaştırmalarda taşınmaz maliklerini şaşırtan ilk konu şudur: karşılarında bir kamu idaresi görünmekle birlikte, taşınmazı fiilen kullanacak olan özel bir yatırımcı şirkettir. Enerji piyasasında kamulaştırma yetkisi düzenleyici kurum eliyle kullanılır; yatırımcı ise bu sürecin talep edeni ve masrafı karşılayan tarafıdır. Bu üçlü yapı, malikin izleyeceği stratejiyi belirler.
Kamulaştırmayı kim yapar, kim yararlanır?
Kamu yararı kararını ve kamulaştırma işlemini idare tesis eder; üretim tesisini kuran ve işletecek olan lisans sahibi şirkettir. Malik bakımından sonuç şudur: hukuki muhatap idare, fiili muhatap ise şirkettir. Bu nedenle şirketle yapılan sözlü görüşmeler, idari süreçteki süreleri durdurmaz.
Mülkiyet mi, irtifak mı?
- Mülkiyetin kamulaştırılması: Türbin temeli, şalt sahası ve idari bina gibi kalıcı yapıların bulunduğu alanlarda gündeme gelir; taşınmaz malikin elinden tamamen çıkar.
- İrtifak hakkı kurulması: Malik tapuda kayıtlı kalır ancak kullanımı sınırlandırılır. Bedel, mülkiyetin tamamı için değil, kısıtlamanın karşılığı olarak hesaplanır.
Malikin ilk kontrol etmesi gereken nokta, işlemin hangisine yönelik olduğudur. İrtifak olarak başlayıp fiilen tam kullanıma dönüşen durumlar ayrı bir uyuşmazlık kaynağıdır.
Uzlaşma görüşmesi: hafife alınmaması gereken aşama
Kamulaştırma sürecinde idare, dava aşamasından önce malikle anlaşmayı dener. Bu görüşmeye hazırlıksız gitmek, hem düşük bedelle anlaşma hem de sonradan itiraz imkânını zayıflatma riski taşır. Görüşme öncesinde bölgedeki emsal satış değerleri, taşınmazın imar ve tarım statüsü ile üzerindeki muhdesatın dökümü hazırlanmalıdır. Anlaşma sağlanırsa tutanağın içeriği bağlayıcı olur; bu nedenle metin okunmadan imzalanmamalıdır.
Kamu yararı ve lisans bağlantısı
Enerji yatırımı için kamulaştırmanın hukuki dayanağı, tesisin kamu yararına hizmet ettiği kabulüdür. Yatırımın lisans kapsamı dışına taşması, projenin gerçekleşmemesi veya kamulaştırılan alanın öngörülen amaç dışında kullanılması hâlleri, işlemin hukuka uygunluğunu tartışmaya açabilir. Dolayısıyla malikin lisans ve proje kapsamını öğrenmesi salt merak değil, hukuki bir gerekliliktir.
Süreç boyunca izlenecek dosya düzeni
- Tebligat zarflarını ve tarihlerini saklayın.
- İdareye ve şirkete yapılan her başvurunun yazılı örneğini alın.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi tarihlerini takvime işleyin.
- Rapora itiraz için tanınan süreyi geçirmemek üzere hatırlatma kurun.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirmeye yöneliktir; taşınmazınızın konumu ve işlemin türü sonucu değiştirebileceğinden, uzlaşma görüşmesine katılmadan önce hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.