Artvin Arhavi Organize Sanayi Bölgesi alanındaki yatırım faaliyetlerinin hızla hayata geçirilmesi amacıyla bazı taşınmazların il özel idaresi eliyle acele kamulaştırılmasına ilişkin 9084 sayılı Karar, olağan kamulaştırma usulünden farklı bir yol açar. Fark, bedel ödenmesinin ortadan kalkması değil, idarenin taşınmaza el koyma anının öne alınmasıdır. Bu nedenle malikin tepki süresi kısalır.
Acele kamulaştırma olağan usulden nasıl ayrılır
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesindeki usulde idare, mahkemeden bilirkişi marifetiyle belirlenen değerin bloke edilmesi karşılığında taşınmaza el koyma yetkisi alır. Bedelin nihai olarak tespiti ise ayrıca görülen bedel tespiti ve tescil davasında yapılır. Yani el koyma ile bedelin kesinleşmesi zaman olarak birbirinden ayrılır.
Aceleliğin gerekçesi denetlenebilir mi
Acele kamulaştırma istisnai bir yoldur; bu nedenle kararın dayandığı acelelik gerekçesinin somut olup olmadığı idari yargı denetiminin merkezindedir. Sanayi bölgesi yatırımlarında sıkça ileri sürülen gerekçeler yatırım takvimi, altyapı bağlantısı ve istihdam hedefidir. Denetimde sorulan soru, bu hedeflerin olağan usulle karşılanmasının neden mümkün olmadığıdır.
Malikin önündeki iki ayrı hat
- İdari yargı hattı: Kamulaştırma kararının iptali istemi. Burada kamu yararı, yetki, gerekçe ve acelelik şartı tartışılır.
- Adli yargı hattı: Asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davası. Burada tartışma tamamen taşınmazın gerçek değeri üzerinedir.
Bu iki hat birbirinin yerine geçmez. Bedel davasına katılmak kararı kabul etmek anlamına gelmediği gibi, iptal davası açmış olmak da bedel dosyasındaki delil hazırlığını erteleme gerekçesi olamaz.
Bedeli etkileyen unsurlar
- Taşınmazın imar durumu ve OSB planındaki konumu
- Yüzölçümü, cephe ve ulaşım kabiliyeti
- Üzerindeki yapı, tesis, ağaç ve sabit unsurların ayrı ayrı değerlendirilmesi
- Emsal satışların gerçek ve karşılaştırılabilir olması
- Kısmi kamulaştırmada artan kısımda meydana gelen değer kaybı
İlk 30 günde yapılacaklar
Taşınmazın mevcut hâli tarih bilgisi taşıyan fotoğraf ve ölçümlerle kayıt altına alınmalı, varsa işletme ruhsatı, kira geliri ve üretim kayıtları toplanmalı, keşif ve bilirkişi incelemesi öncesinde emsal dosyası hazırlanmalıdır. El koyma gerçekleştikten sonra zeminin eski hâlini ispat etmek çok daha zordur.
Burada anlatılanlar genel çerçevedir; kararın kapsamı, parselin niteliği ve dosyadaki tebligat tarihleri incelenmeden strateji belirlenmemelidir.