Ankara-Kırıkkale-Delice Otoyolu Projesi kapsamında bazı taşınmazların ve üzerlerindeki müştemilatın Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin karar, malikler bakımından hızlı ilerleyen ve kaçırılan her aşamanın telafisi güç olduğu bir süreç başlatır. Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmadan farklı olarak idarenin taşınmaza erken el koymasına imkân tanır; malikin hakları ise bedel aşamasında yoğunlaşır.
Acele Kamulaştırma Olağan Usulden Nasıl Ayrılır
Olağan kamulaştırmada önce uzlaşma görüşmesi yapılır, anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılır. Acele kamulaştırmada ise mahkemece yaptırılan bir ön değer tespitinin ardından idare taşınmaza el koyabilir; bedelin nihai olarak belirlenmesi sonraki aşamaya bırakılır. Bu yapı, malik açısından şu sonucu doğurur: taşınmazın fiilen elinizden çıkması, bedel tartışmasının bittiği anlamına gelmez.
Bedel Tartışmasının Kazanıldığı Yer: Bilirkişi Raporu
Bedelin belirlenmesinde belirleyici olan, mahkemece alınan bilirkişi raporudur. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar, arazi niteliğindekilerde ise gelir yöntemiyle hesaplama esas alınır. Malik açısından kritik nokta, rapordaki kabullerin sessiz kalınarak kesinleşmesine izin verilmemesidir. İtiraz dilekçesinde şu başlıklar somut olarak tartışılmalıdır:
- Seçilen emsallerin taşınmazla konum, imar durumu ve yüzölçümü bakımından benzerliği
- Arazide dikili ağaç, yapı ve müştemilatın eksiksiz sayılıp sayılmadığı
- Sulama imkânı, yola cephe ve verim gibi değer artırıcı unsurların dikkate alınması
- Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıyorsa kalan kısımda oluşan değer kaybı
Kısmi Kamulaştırmada Gözden Kaçan Kalem
Otoyol güzergâhı taşınmazı ikiye böldüğünde, kalan parçalar ekonomik bütünlüğünü yitirerek kullanılamaz hâle gelebilir. Bu durumda yalnızca alınan kısmın bedeli değil, artan kısımdaki değer düşüklüğü de gündeme gelir. Malikler çoğunlukla yalnızca alınan metrekare üzerinden hesap yapıldığı için bu kalemi talep etmeyi unutur.
Tebligatı Alan Malikin İlk Yapması Gerekenler
- Tebligat zarfını ve tarihini saklayın; süreler bu tarihten işler.
- Taşınmazın mevcut durumunu tarih bilgili fotoğraf ve varsa dron görüntüsüyle tespit edin.
- Dikili ağaç, yapı, kuyu, sera ve çit gibi müştemilatı sayarak listeleyin.
- Bölgedeki güncel satış örneklerini tapu kayıtlarıyla derleyin.
- Duruşma ve keşif günlerini kaçırmayın; keşifte yerinde beyanda bulunun.
Süre Riski
Bu süreçte en sık yaşanan hak kaybı, tebligatın adreste bulunulmaması nedeniyle usulüne uygun sayılması ve malikin durumu geç öğrenmesidir. Tapuda kayıtlı adresin güncel tutulması, mirasçılar bakımından ise intikal işlemlerinin tamamlanmış olması bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme niteliğindedir; her taşınmazın niteliği, imar durumu ve kamulaştırma kapsamı farklı olduğundan dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.