Paydaşlar arasında taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi süreci, aslında bir delil ve tercih meselesidir. TMK ve HMK ekseninde yürüyen bu süreçte dosyanın kaderi çoğu zaman ilk üç ayda toplanan belgelerle ve anlaşma yolunun açık tutulup tutulmadığıyla belirlenir.
Paylaşım İddiasını Neyle Kanıtlarsınız
Ortaklığın giderilmesi talebinde ispat yükü, klasik alacak davalarındaki gibi tek yönlü işlemez. Paydaş sıfatı tapu kaydı ve veraset belgesiyle kanıtlanır; asıl tartışma paylaşımın biçimi üzerindedir. Aynen taksimin mümkün olduğunu ileri süren tarafın, taşınmazın fiilen bölünebilir olduğunu imar durumu, çap, plan örneği ve yerinde inceleme sonucuyla ortaya koyması beklenir. Satış suretiyle paylaşmayı savunan taraf ise bölünmenin değer kaybı doğuracağını göstermelidir.
Muhdesat ve Katkı İddialarının Belgelendirilmesi
Uygulamada en çok sürtüşme yaratan konu, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin kime ait sayılacağıdır. Bu iddiayı ileri süren paydaşın elinde şu türden kayıtlar bulunmalıdır:
- Yapı ruhsatı, abonelik ve fatura kayıtları
- Masrafı yapan kişiyi gösteren banka hareketleri
- Diğer paydaşların bilgisi ve rızasını ortaya koyan yazışmalar
- Tarihi belirleyen fotoğraf ve komşu beyanları
Bu belgeler dava öncesinde toplanmazsa, keşif ve bilirkişi aşamasında iddia soyut kalır.
Üç Aylık Süre Neden Erken Karar Gerektirir
Mirastan kaynaklanan paydaşlıklarda, mirasçının reddi mirasa ilişkin kanunda öngörülen üç aylık süre içinde tavır alması gerekir. Terekede borç yoğunluğu varsa, paylaşım tartışmasına girmeden önce bu tercihin yapılması zorunludur. Aksi hâlde paydaş, paylaşımdan beklediği yararın çok ötesinde bir yükümlülükle karşılaşabilir. Bu nedenle tereke envanteri, banka ve icra dosyası taraması ilk haftalarda tamamlanmalıdır.
Uzlaşma ile Dava Arasındaki Tercih
Paylaştırma uyuşmazlıklarında arabuluculuk aşamasının atlanması, dosyanın esasa girmeden usulden reddine yol açabilecek en yaygın risktir. Ancak arabuluculuk yalnızca bir formalite değildir: taraflar taşınmazı serbest piyasada satıp bedeli bölüşmeyi kararlaştırdığında, icra kanalıyla yapılan satışta ortaya çıkan değer kaybından ve masraf yükünden kurtulurlar. Buna karşılık paydaşlardan biri işbirliğine yanaşmıyor, taşınmazı tek başına kullanıyor veya kira gelirini paylaşmıyorsa, uzlaşma çabasını uzatmak yalnızca fiilî durumu pekiştirir.
Karar Verirken Bakılacak Ölçütler
- Paydaş sayısı ve aralarındaki iletişimin sürdürülebilirliği
- Taşınmazın bölünmeye elverişli olup olmadığı
- Muhdesat veya ecrimisil gibi ek uyuşmazlıkların varlığı
- Satış hâlinde beklenen bedel ile anlaşmalı satış farkı
Bu dört başlık netleşmeden hangi yolun seçileceği belirlenmemelidir.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup tapu kaydının, tereke yapısının ve paydaşlar arasındaki fiilî durumun her dosyada farklılaşacağı unutulmamalıdır. Taşınmazınıza ilişkin somut değerlendirme için dosyanızı bir avukatla birlikte incelemeniz yerinde olur.