Bir taşınmaz veya tereke unsuru üzerindeki paydaşlık sürdükçe, hem kullanım hem de tasarruf kilitlenir. Ortaklığın giderilmesi isteminde en sık yapılan hata ise davayı açmadan önce görev ve yetki analizinin yapılmamasıdır. Görev ve miras kaynaklı bazı yetki kuralları tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez; mahkeme bu hususu kendiliğinden inceler ve yanlış tercih, dosyanın esasına hiç girilmeden usulden sonuçlanmasına yol açar.
Paylaşma İsteği Hangi Mahkemenin Önüne Gider
Ortaklığın giderilmesi istemleri, TMK'nın paylaşmaya ilişkin hükümleri ile HMK'nın usul düzeni birlikte okunarak ele alınır. Uygulamada bu istemler sulh hukuk mahkemesinin görev alanında görülür ve taşınmazlar bakımından yetki, taşınmazın bulunduğu yere bağlanır. Tereke birden çok ilçeye veya ile dağılmışsa, hangi mal için hangi mahkemeye gidileceği tek tabloda çıkarılmalıdır.
Paydaş Haritası Çıkarmadan Dava Açmayın
Bu dava türünde tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf, dosyayı en başa döndürür. Bu nedenle şu üç kayıt dava öncesinde tamamlanmalıdır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerh, haciz, ipotek listesi
- Mirasçılık belgesi ve vefat eden paydaşların yerine geçen mirasçılar
- Kayyım ya da vasi atanması gereken paydaşların durumu
Paydaşlardan birinin adresi tespit edilemiyorsa tebligat aşaması uzar; bu ihtimal başlangıçta öngörülüp adres araştırması talebi dilekçeye eklenmelidir.
Üç Aylık Planlama Penceresini Nasıl Kullanmalı
Dava açılmadan önceki kısa hazırlık dönemi, dosyanın kaderini belirler. Bu pencerede kıymet takdirine esas olacak veriler toplanır, taşınmazın imar ve yapı durumu netleştirilir, aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı ön değerlendirmeye alınır. Aynen paylaşma imkânı varsa buna ilişkin somut öneri baştan sunulmalı; yoksa satış suretiyle paylaşmanın sonuçları paydaşlara açıkça anlatılmalıdır.
Anlaşarak Bitirmek ile Davayı Sürdürmek Arasındaki Tercih
Paydaşların tamamı anlaşabiliyorsa, rızai taksim yoluyla tapuda yapılacak devir çoğu zaman daha kısa ve daha az masraflı bir çözümdür. Buna karşılık tek bir paydaşın direnci bile bu yolu kapatır. Kararı verirken şu ölçütler karşılaştırılmalıdır: satış hâlinde beklenen bedel ile anlaşma masasındaki teklif arasındaki fark, taşınmazın kullanım değerinin kimde olduğu, yargılama ve satış giderlerinin paylara etkisi. Anlaşma görüşmeleri sürerken dava hakkının kullanılmasını erteleyen sözlü mutabakatlara güvenilmemeli, görüşmeler yazılı biçimde ve süreleri koruyacak şekilde yürütülmelidir.
Karar Sonrasında Ne Değişir
Satış suretiyle paylaşmaya karar verilirse süreç satış memurluğu üzerinden yürür ve bu aşamanın kendi itiraz yolları vardır. Bu nedenle dava planı, hükümle değil satışın kesinleşmesiyle biten bir takvim olarak kurulmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir. Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve tereke yapısı sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce dosyanızın kendi verileriyle hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.