Paydaşların anlaşamadığı bir taşınmaz ya da tereke malı söz konusu olduğunda, sorun çoğu zaman haklılıktan değil yanlış dava türü seçiminden büyür. TMK'nın paylı ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümleri ile HMK'nın usul kuralları burada birlikte okunmalıdır. Bu rehber, ortaklığın giderilmesi talebinde dava türünün nasıl belirleneceğine ve süreç içinde hangi işlemlere itiraz edilebileceğine odaklanmıştır.
Hangi Dava: Ortaklığın Giderilmesi mi, Başka Bir Talep mi
Uygulamada birbirine karıştırılan talepler farklı sonuç doğurur. Ortaklığın giderilmesi, mülkiyetin kime ait olduğunu değil ortaklığın nasıl sona ereceğini konu alır. Buna karşılık tapu kaydının düzeltilmesi, muris muvazaası, tenkis ya da miras sebebiyle istihkak talepleri, mülkiyetin kapsamını tartışır. Önce kapsam davasının, sonra ortaklığın giderilmesinin gündeme gelmesi gereken dosyalar azımsanmayacak sayıdadır.
- Mülkiyetin kapsamı tartışmalıysa önce o tartışmanın çözülmesi gerekir.
- Tereke henüz paylaşılmamışsa elbirliği mülkiyetinin özellikleri dikkate alınır.
- Taşınmazın fiilen kullanımına ilişkin talepler ayrı bir hukuki temele dayanır.
Davanın Tarafları ve Sık Görülen Usul Hatası
Bu davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; eksik taraf teşkili dosyanın ilerlemesini durdurur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesinin güncellenmesi, yurt dışında yaşayan paydaşlar bakımından tebligat planının baştan kurulması gerekir. Tebligat gecikmeleri, en sık karşılaşılan zaman kaybı kalemidir.
Aynen Taksim mi Satış mı: İtirazın Doğru Zamanı
Ortaklık kural olarak öncelikle aynen paylaşma ile giderilir; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir. Aynen taksimin mümkün olduğu yönündeki iddia, keşif ve bilirkişi incelemesi aşamasında somut verilerle ortaya konmalıdır. Rapor tebliğ edildikten sonra tanınan süre içinde itiraz edilmezse, sonraki aşamada aynı itirazı yükseltmek çok daha zordur.
- Keşif öncesinde taşınmazın imar durumu, ifraz kabiliyeti ve fiili kullanım şeması derlenir.
- Bilirkişi raporundaki değer ve bölünebilirlik tespitine karşı itirazlar teknik gerekçeyle yazılır.
- Muhdesat iddiası varsa bu husus zamanında ve ayrıca ileri sürülür.
- Satışa karar verilmesi halinde satış işlemlerine ilişkin şikâyet yolu ayrıca izlenir.
Karardan Sonraki Aşama
Karar verildikten sonra süreç sona ermez; satış aşamasındaki ilan, kıymet takdiri ve ihale işlemleri kendi itiraz mekanizmalarına tabidir ve buradaki süreler oldukça kısadır. Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemesi, ihale bedelinin beklenenin altında kalması sonucunu doğurabilir.
Yukarıdaki çerçeve genel bir yol haritasıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tereke durumu tabloyu değiştirebileceğinden, dava türünü belirlemeden önce dosyanızın somut olarak değerlendirilmesi tavsiye edilir.