Miras kalan taşınmazlarda paydaşlar çoğu zaman doğrudan satış isteyerek yola çıkar. Oysa tereke söz konusu olduğunda ortaklığın giderilmesi genellikle zincirin ilk halkası değil, son halkasıdır. Önce mirasçılık durumunun ve pay oranlarının netleşmesi, terekeye dönmesi gereken malvarlığı varsa bunun sonuçlanması gerekir. Bu rehber TMK ve HMK ekseninde miras kaynaklı ortaklığın giderilmesinde dava türü seçimini ve sıralamasını ele alır.
Elbirliği mülkiyeti çözülmeden ne olur
Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar; paydaşlar tek başına tasarrufta bulunamaz. Bu ortaklık ya paylı mülkiyete çevrilerek ya da doğrudan giderilerek sona erer. Uygulamada iki yol izlenir: ortaklığın giderilmesi davası açılırken elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de talep edilebilir ya da bu iş ayrıca yürütülür. Talebin bu yönünün dilekçede hiç yer almaması, yargılamanın ortasında ek talep ihtiyacı doğmasına ve dosyanın uzamasına yol açar.
Sıralama: hangi dava öne alınır
- Mirasçılık belgesinin alınması; belge tartışmalıysa iptali veya yeniden düzenlenmesi talebi.
- Terekeye ait olduğu iddia edilen malvarlığı üçüncü kişi üzerindeyse muris muvazaası ya da tapu iptal ve tescil talebi.
- Saklı pay ihlali varsa tenkis talebi.
- Tereke tespiti ve gerekiyorsa tereke için tedbir talebi.
- Pay oranları ve mal kapsamı netleştikten sonra ortaklığın giderilmesi.
Bu sıra bozulduğunda, örneğin tapu iptali davası sürerken satış kararı alındığında, sonradan kazanılan hakkın karşılığını almak güçleşir. Bu nedenle derdest dava varsa ortaklığın giderilmesi dosyasında bunun bildirilmesi ve bekletici mesele talebinin yazılı olarak yapılması gerekir.
Satış suretiyle giderilmede bedelin paylaştırılması
- Satış kararından sonra bedelin paylaştırılması pay oranlarına göre yapılır; oranların ilamda tereddütsüz gösterilmesi gerekir.
- Terekeden yapılan harcamalar, vergi ve masraflar için mahsup talebinin ayrıca ileri sürülmesi gerekir.
- Taşınmazı fiilen kullanan mirasçıya karşı ecrimisil talebi ayrı bir davanın konusudur; ortaklığın giderilmesi dosyasında kendiliğinden hükme bağlanmaz.
- Muhdesat (bina, ağaç, tesis) iddiası varsa bunun aidiyetinin önceden tespit ettirilmesi satışın değerini doğrudan etkiler.
Usule aykırı işlem doğuran hatalar
- Mirasçılardan birinin davada gösterilmemesi; miras ortaklığında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun gözden kaçırılması.
- Vefat eden bir mirasçının yerine mirasçılarının dosyaya dahil edilmemesi.
- Miras kaynaklı uyuşmazlıklar için öngörülen dava şartı arabuluculuk aşamasının atlanması.
- Yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer yerine tarafların yerleşim yerine göre belirlenmesi.
Tereke dosyaları mal kapsamına ve mirasçı sayısına göre çok farklı ilerler; bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Dava türünü ve sırasını belirlemeden önce tapu kayıtlarınız ve mirasçılık belgenizle birlikte hukuki değerlendirme almanız, yıllar sürebilecek bir sıralama hatasını baştan önler.