Miras bırakanın ölümüyle tereke, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetine tabi olur. Bu ortaklık kendiliğinden sona ermez; ya mirasçıların iradesiyle yapılan bir paylaşma ile ya da mahkeme kararıyla dağıtılır. TMK ve HMK çerçevesinde asıl kritik tercih, dosyanın en başında verilir: masaya oturup paylaşmak mı, yoksa ortaklığın giderilmesini mahkemeden istemek mi?
Kararı Belirleyen Somut Veriler
Bu tercih duygusal değil, ölçülebilir verilere dayanmalıdır. Dosyayı açmadan önce şu tablo çıkarılmalıdır:
- Terekedeki taşınmazların fiilen bölünmeye elverişli olup olmadığı
- Paydaş sayısı ve her paydaşın pay oranı
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya intifa gibi yüklerin bulunup bulunmadığı
- Mirasçılardan birinin taşınmazı fiilen kullanıp kullanmadığı
- Tenkis veya muvazaa iddiası taşıyan bir devrin varlığı
Son madde çoğu dosyada gözden kaçar: paylaşma iradesi varmış gibi görünen bir tabloda, sağlığında yapılmış bir devir tartışmalıysa anlaşma metni sonradan itiraza açık hâle gelir.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Ayrım
Ortaklığın giderilmesi talebinde mahkeme önce aynen taksim imkânını değerlendirir; bu mümkün değilse satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir. Satış yolunda taşınmaz açık artırmayla elden çıkar ve bedel paylara göre dağıtılır. Aile içi değeri yüksek bir taşınmazı elde tutmak isteyen mirasçı için bu sonuç, anlaşma yolunun neden önce denenmesi gerektiğini tek başına açıklar.
Anlaşma Yolu Seçilirse Hazırlanacaklar
- Güncel mirasçılık belgesi ve tapu kayıtlarının çıkarılması
- Her taşınmaz için bağımsız değerleme yaptırılması ve değerlerin yazılı kayda geçirilmesi
- Denkleştirme bedellerinin kim tarafından, hangi vadede ödeneceğinin metne yazılması
- Taşınmaz devri içeren paylaşmalarda şekil şartına uyulması
- İmza altına alınan metnin tapu işlemleriyle eşzamanlı yürütülmesi
Dava Yolunda Süreci Uzatan Kalemler
Dava açıldığında tüm paydaşların taraf gösterilmesi zorunludur; eksik taraf teşkili dosyanın en sık uzama sebebidir. Mirasçılardan biri vefat etmişse onun mirasçıları da dahil edilir. Ayrıca taşınmaz uyuşmazlıklarının bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür; bu adım atlanırsa dosya usulden reddedilebilir. Mercii ve ön koşul kontrolü, dilekçe yazılmadan önce yapılmalıdır.
İki Yolu Birlikte Yürütmek
Uygulamada en verimli yaklaşım, ikisini birbirinin alternatifi değil, aşaması olarak kurmaktır: değerleme ve pay tablosu hazırlanır, yazılı bir paylaşma önerisi paydaşlara tebliğ edilir, makul sürede yanıt gelmezse aynı dosya hazırlığıyla dava aşamasına geçilir. Böylece anlaşma denemesi zaman kaybı olmaktan çıkar, dava dosyasının delil altyapısına dönüşür.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her terekenin yapısı farklıdır. Paylaşma metni imzalanmadan veya dava açılmadan önce dosyanızın kendi koşullarının bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi yerinde olur.