Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/15790 K.2016/3750

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, itirazın iptali isteğine ilişkindir.

Davacı, 3915 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 36/48 payının ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 29.12.2011 tarihli kararı ile idare adına tescil edildiğini, taşınmazı kullanması nedeniyle davalıya ecrimisil ihbarnamesi gönderildiğini, davalının ihbarname sonrasında ödeme yapmaması nedeniyle davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını ancak davalının icra takibine haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davaya konu taşınmazı ... Büyükşehir Belediyesi’nin park ve bahçelerden sorumlu şirketi ... ile anlaşması üzerine kiralayarak işlettiğini, kiralarını ödediğini, 31.10.2012 tarihi itibariyle de kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; icra takibine konu yapılan miktardan 943,50 TL’lik bölüme ilişkin itirazın iptali ile bu miktar yönünden takibin devamına, fazlaya ilişkin talep ile icra inkar tazminatı isteğinin reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu 3915 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 12/48 payının dava dışı ... Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı olduğu, 36/48 payının ise ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29.12.2011 tarihli kararı ile ... Vakfı adına tescil edildiği, davalının kayıttan veya mülkiyetten kaynaklı hakkı olmaksızın taşınmazdaki çay bahçesini ... Büyükşehir Belediyesi’nin park ve bahçelerden sorumlu şirketi olan ... ile yaptığı kira sözleşmesine dayalı olarak kullandığı anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; kira akdi, özel bir şekle bağlı olmayıp, kural olarak paydaşlardan biri de taşınmazı kiraya verebilir. Ancak, paydaşlardan birinin yaptığı kira sözleşmesinin diğer paydaşlar için bağlayıcı olmayacağı, paylı mülkiyet üzere olan bir taşınmazda geçerli bir kira akdinin bulunduğunun kabulü için, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 691. maddesi hükmü ve 6.5.1955 tarih 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğunca gerçekleştirilmesi gerekeceği kuşkusuzdur. Eldeki davada davacının 36/48 pay sahibi olduğu gözetildiğinde, kira sözleşmesinin geçerli olmadığı, dolayısıyla davalının kullanımının haksız olduğu sonucuna varılmaktadır.

Öte yandan; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, bilirkişilerce ecrimisil belirlenmesine ilişkin yöntemin usulüne uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Hâl böyle olunca; yukarıda değinilen ilke ve usul çerçevesinde araştırma ve inceleme yapılarak varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.