Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/1712 K.2015/26

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hâkimi ... raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacılar; davalı ... ve dava dışı kişiler ile birlikte kayden paydaşı oldukları çekişme konusu 1 parsel sayılı taşınmazın davalı ... tarafından kiraya verildiğini, öncesinde ise payını davalı ...'ye satış suretiyle devreden davalı .... tarafından kullanıldığını, paylarına düşen bedelin kendilerine ödenmediğini ileri sürerek ecrimisil isteğiyle eldeki davayı açmışlardır.

Davalılar; taşınmazda paydaş olduklarını, kendileri tarafından yapılan tadilatlar ile taşınmazın kullanılabilir hale geldiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece; davalıların işgalinin haksız olduğu, davalılar tarafından yapılan tadilatların zorunlu olmadığı ve davacıların muvafakati olmaksızın yapıldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu behçeli iki kargir ev vasıflı 1808 ada 1 parsel sayılı taşınmazın davacılar, davalı ... ve dava dışı kişiler adına kayıtlı olduğu, davalı ...'in ise 01.07.2002 tarihinde edindiği taşınmazdaki payını 23.05.2008 tarihinde satış aktiyle davalı ...'ye devrettiği, tapu kaydının beyanlar hanesinde davaya konu olan yapının davacıların mirasbırakanı .... adına kayıtlı olduğu kayden sabit olup, taşınmazın davalılar tarafından kiraya verilerek kullanıldığı ve hukuki semere elde edildiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği ve gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ve malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; bilirkişi raporunun hükme yeterli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, dava konusu taşınmazın ilk dönemde getireceği kira gelirinin, yukarıda değinilen yöntem izlenmek suretiyle belirlenmesi ve ilk dönem için belirlenen bu miktara ÜFE artış oranı yansıtılarak sonraki dönem için hesaplama yapılması gerekirken, taşınmazın keşif tarhindeki kira getirisi belirlenip buradan hareketle dava tarihi ve önceki dönem için geriye doğru hesaplama yapılarak ecrimisil miktarının belirlenmesi doğru değildir.

Hâl böyle olunca, ecrimisilin yukarıda değinilen ilke ve açıklamalar doğrultusunda belirlenmesi, bu bağlamda uzman bilirkişilerden denetime açık, gerekçeli ve bilimsel verilere uygun rapor alınması ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.