Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/22635 K.2017/2721

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddine ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Davacı, çekişme konusu 2852 sayılı parselde bulunan 7 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, taşınmazı satın aldığı 20/02/2012 tarihten itibaren davalının taşınmazı mesken olarak kullanmaya devam ederek boşaltmadığını ileri sürerek elatmasının önlenmesini ve satın alma tarihten dava tarihine kadar ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacı tarafından gönderilen ihtarname üzerine aralarında sözlü kira sözleşmesi yaptıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalının davacı ile aralarında kira sözleşmesi yapıldığı savunmasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davalının elatmasının önlenmesine ve 4.096 TL ecrimisilin dava tarihi olan 21/03/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

1-Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre elatmanın önlenmesi isteğine ilişkin olarak mahkemece kabul kararı verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.Davalının bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddi ile hükmün bu bölümünün ONANMASINA,

2-Dava konusu taşınmazda davalı,davacı ile kira sözleşmesi yaptıklarını ileri sürerek kiracılık savunmasında bulunmuş ise de savunmanın kanıtlanamadığı gözetilerek ecrimisile hükmedilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Ancak ecrimisil hesap yönteminin doğru olduğu söylenemez.

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince;16/01/2014 tarihli bilirkişi raporunda ecrimisil tazminatına esas olmak üzere çekişme konusu taşınmaz değerinin %4’ü üzerinden aylık 543,72 TL ecrimisil belirlenerek sonuca gidilmesi doğru değildir.

Hâl böyle olunca; mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde emsaller de incelenerek belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bilimsel verilere uygun denetime elverişli olmayan ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu hükme esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

Öte yandan,bilirkişi raporuna göre taşınmaz değerinin 154.973 TL,bir yıllık ecrimisil bedelinin 6.580 TL olarak belirlenmesi üzerine 25/03/2014 tarihli 1. oturumda 161.553 TL üzerinden harç tamamlattırıldığına ve ecrimisil isteğinin kısmen reddine karar verildiğine göre harçlandırılan değerin reddedilen kısmı üzerinden davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davalı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına karar verilmesi de doğru değildir.