Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/3997 K.2016/7548

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... 'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, müstakilen ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, 17.03.2009 tarihinde satın alma yoluyla edindiği 3239 ada 5 parsel sayılı taşınmazın rızası dışında davalı Vakıf tarafından açık oto pazarı olarak işletildiğini, taşınmaz için herhangi bir kira bedele ödenmeyip zarara uğratıldığını, ecrimisil alacağını tespit ettirerek davalıya çektiği ihtarnameye rağmen bu bedelin kendisine ödenmediğini ileri sürerek 17.03.2009-17.04.2014 tarihleri arasındaki dönem için 201.292,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazın 2000 yılında kuruluşundan itibaren Vakıf tarafından açık oto pazarı olarak kullanılmaya başlandığını, taşınmazın o zamanki malikinin bedelsiz kullanıma muvafakat ettiğini, davacının yeri satın aldığı tarihte bir bildirim yapmadığını ve kullanıma ilişkin bir bedel istemediğini, mülkiyet değişikliğini 25.03.2014 tarihli ihtarname ile öğrendiklerini, taşınmazın kullanımının 09.07.2012 tarihinden sonra dava dışı ...'ne devredildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının 5 yıl gibi zamanaşımı süresince taşınmazı kullanmasına davacının ses çıkarmayarak taşınmazın uzun süre kullanılmasına rıza gösterdiği, ihtilafın ariyet hükümlerine göre çözülmesi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 3239 ada 5 parsel sayılı tarla vasıflı taşınmazın 17.03.2009 tarihinde dava dışı şirketten satın alınarak davacı adına tescil edildiği, davacının 13.02.2014 tarihinde değişik iş dosyasında yaptırdığı tespit sonucunda taşınmazın ... açık oto pazarı alanı içinde kaldığının belirlendiği, daha sonra da 25.03.2014 tarihinde davalıya hitaben çektiği ihtarname ile izinsiz kullanım nedeniyle kira bedeli istediği,

davalının dosyaya ibraz ettiği 19.07.2005 tarihli adi yazılı belgede taşınmazın önceki maliki olup olmadığı belirlenemeyen... isimli kişinin 5 sayılı parseli ....a açık oto pazarı olarak kullanılması ve işletilmesi için bedelsiz olarak verdiğinin yazılı olduğu, yine... bünyesinde bulunan....'nin 09.07.2012 tarihinde Vergi Dairesine başvurarak açık oto pazarı işletmeciliğine başladığını bildirildiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.

Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda ise, kayden davacıya ait olan çekişme konusu taşınmazı davalının önceden malik olup olmadığı belirlenemeyen bir kişinin kendisine teslimi üzerine 2000 yılından itibaren kullanmaya başladığı, davacının taşınmazı dava dışı ...'den 17.03.2009 tarihinde satın aldığı, taşınmazın kullanımı bakımından davacı ile davalı arasında bir kira sözleşmesi bulunmadığı gibi başka şekilde de yapılmış bir anlaşma da olmadığı, davacının davalı aleyhine delil tespiti yaptırarak 25.03.2014 tarihinde ihtarname çekmesinin davalının taşınmazı kullanmasına izin vermediğini gösterdiği,

davacının davalıyı taşınmazda görüp ses çıkarmamasının taşınmazın kullanımına muvafakat ettiği şeklinde yorumlanamayacağı, 5 yıldır davalının taşınmazda oturmasının da uzun süreli kullanım olarak değerlendirilemeyeceği açıktır. Aksi yöndeki mahkeme kabulünün doğru olduğu söylenemez.

O hâlde, çekişme konusu taşınmazı davalının haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın kullandığı gözetilerek ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerektiği kuşkusuzdur.

Ne var ki, dosya kapsamına göre yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda bir araştırma ve inceleme yapılarak doğru şekilde ecrimisil hesabı yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hâl böyle olunca; yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, davalının haksız olarak taşınmazı kullanması nedeniyle davacının satın aldığı 17.03.2009 tarihinden itibaren davalının artık taşınmazı kullanmadığına ilişkin savunması da araştırılarak ve ....'nin davalı... bünyesinde bir tüzel kişi olup olmadığının saptanarak, kullandığı süreleri kapsayan dönem için taşınmazın niteliğine uygun ecrimisil hesabının yapılması, hasıl olacak sonuca göre ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek delillerin hatalı takdiri neticesinde yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.