Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2016/1084 K.2017/1257

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddine ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 14.03.2017 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz edenler vekili Avukat ... ile temyiz edilen vekili Avukat...geldiler, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen ihbar olunan ...

Konut Yapı Koop. vekili Avukat, ihbar olunan ... vekili Avukat, İhbar olunan ..., ihbar olunan ... gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, haksız işgalden kaynaklanan ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, maliki olduğu 262 parsel sayılı taşınmazın 2.357,01 m²'lik bölümünün yaklaşık on yıldır davalılar tarafından otopark olarak kullanıldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 74.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini istemiş, 08.08.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile de netice-i talebini 63.573,00 TL ecrimisil, 17.528,00 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 81.101,00 TL'ye yükseltmiştir.

Davalılar vekili, istenen ecrimisilin zamanaşımına uğradığını, öte yandan müvekkili ... Trafik Eğitim ve Sağlık Hizmetleri Ticaret AŞ (...)’nin dava konusu taşınmaz üzerinde dava dışı kişiler ile imzaladığı kira sözleşmeleri uyarınca iyiniyetli zilyet olduğunu, zira taşınmazı kendisine tahsis edildiği şekliyle kullandığını, diğer müvekkili ... Trafik Vakfının ise bağımsız bir tüzelkişiliğe sahip olup taşınmaz üzerinde herhangi bir şekilde zilyetliği bulunmadığını, bu nedenle davanın müvekkili ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle, müvekkili ... bakımından ise ecrimisil için gerekli şartların oluşmaması nedeniyle reddini savunmuş, 07.09.2012 tarihli dilekçesi ile de ıslah tarihinden önceki ecrimisil isteğine karşı zamanaşımı definde bulunmuştur.

Davanın kısmen kabulüne kısmen reddine ilişkin karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesince; ‘’. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı tarafın sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak, 8.3.1950 gün ve 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda “Başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zapt edip kullanmış olan kötü niyetli kimsenin o gayrimenkulü haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle mükellef olduğu” sonucuna varılmıştır. Nihayet 4.6.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de ecrimisil, tazminat olarak nitelendirilmiştir.

Bu kararın gerekçesinde ecrimisil davalarının Türk Kanunu Medenisi’nin 908. maddesine (TMK. md. 995) dayanan bir tazminat davası olduğu belirtilmiştir. Bu tür davalarda hâkim, gerçek ecrimisil miktarını tayin ve tesbit edebilmek için resen hareket etmek zorundadır.

Bu doğrultuda yerleşen daire uygulamasına göre, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde; öncelikle taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilmeli, sonrasında bilirkişi kurulu ile birlikte davaya konu taşınmaz ve emsaller incelenmeli, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak dava konusu ilk dönemde arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise,

ilk dönem için belirlenen miktara TÜİK tarafından yayımlanan ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil hesabı yapılmalıdır. Mahkemece, davacı tarafça talep edilebilecek olan ecrimisil miktarının tespiti için üç ayrı bilirkişi kurulu marifetiyle dava konusu taşınmaz başında keşif icra edilmiş ve sonuç olarak 3. bilirkişi kurulunca hazırlanan 19.07.2012 tarihli rapor esas alınarak karar verilmiştir.

Ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporu yukarıda açıklanan daire uygulamasına aykırı olarak hazırlandığından hüküm vermeye yeterli değildir.

Zira, bilirkişi kurulu; davaya konu taşınmazın Haziran 2003 tarihindeki değerini hesapladıktan sonra, kirayı oluşturan masraflar olan emlak vergisi ile belirli kar oranı kavramlarının ortalama oranı olarak % 4,6 oranını belirlemiş ve akabinde taşınmazın değerine bu oranı uygulayarak ilk yılın ecrimisilini tespit etmiş, sonraki yıllara ise TEFE oranlarını uygulayarak ecrimisil hesabını yapmıştır. Bu şekilde hazırlanan raporun hükme esas alınması doğru görülmemiştir.

Bundan ayrı, hukukumuzda kural olarak kısmi dava açılması mümkündür. Ne var ki, kısmi dava açılması halinde, alacağın yalnız dava konusu edilen kısmı için zamanaşımı kesilir, dava dışı kalan kısım hakkında zamanaşımı kesilmez. 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararına göre, ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımı süresine tabi olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Somut olayımızda, davacı vekili 08.08.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile müddeabihi artırmıştır. Davalı taraf ise, 07.09.2012 tarihli dilekçesi ile zamanaşımı definde bulunmuş olup davacı vekili bu savunmaya karşı koymamıştır.

Bu durumda, mahkemece; davalının zamanaşımı definin geçerli olduğu gözetilmesi ve değerlendirilmesi gerekirken, bu defi değerlendirilmeden hüküm tesis edilmesi usul ve yasaya aykırıdır." gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde davalının usuli kazanılmış hakkı da gözetilerek davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, mahkemece hükme esas alınan 19/03/2015 tarihli bilirkişi raporunda, re’sen belirlenen emsal taşınmazlar dikkate alınarak çekişmeli taşınmazın ilk dönem itibarıyla rayiç değerinin belirlendiği, akabinde Vergi Usul Kanunu uyarınca taşınmazın anılan tarihteki değerinin % 5 i alınarak ilk döneme ait ecrimisil miktarının tespit edildiği ve sonraki yıllara ait ecrimisil miktarı belirlenirken de TEFE oranlarının uygulandığı anlaşılmıştır.

Ne var ki, yapılan hesaplama yönteminin ve TEFE oranlarının uygulanmasının yukarıda açıklanan ilke ve usule uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Öte yandan, dava dilekçesinde 18/06/2003 – 16/06/2008 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisil talep edildiği ve son dönem olan 17/06/2007 – 16/06/2008 tarihleri arasında 1.000,00 TL ecrimisil istenildiğinin belirtildiği, yargılama sırasında davacı tarafın 08/08/2012 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini arttırdığı ve son dönem olan 17/06/2007 – 16/06/2008 tarihleri arası için de ecrimisil isteğini 32.600,00 TL’ye çıkardığı, bozma ilamında da belirtildiği üzere dava dışı kalan kısım için ıslah tarihinden 5 yıl öncesinin zamanaşımına uğradığı,

somut olarak açıklamak gerekir ise son dönemin başlangıç tarihi olan 17/06/2007 ile ıslah tarihinden 5 yıl öncesine denk gelen 08/08/2007 tarihleri arasındaki dönemin zamanaşımına uğradığı, ancak mahkemece bozma ilamına uyulmasına karşın davalı tarafın zamanaşımı def’i savunmasının dikkate alınmadığı tespit edilmiştir.

Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca çekişme konusu taşınmazın ilk dönemde arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği ecrimisil miktarı rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara TÜİK tarafından yayımlanan ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle toplam ecrimisil miktarının tespit edilmesi, ayrıca son döneme ilişkin davalının zamanaşımı def’i dikkate alınarak 08/08/2007 – 16/06/2008 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisilin belirlenmesi gerekir iken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.