Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2024/2465 K.2024/5124

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararına karşı direnilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı ... vekili tarafından duruşma istekli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.09.2024 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen davalı ... gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalılardan ... ile İzmir ilinde yarım kalan inşaatın tamamlanması işi nedeni ile tanıştıklarını, sonrasında davalı ...'un güven telkin eden davranışları nedeniyle çok yakın bir ilişkiye girdiklerini, aynı dönemde kendisinin bir takım sağlık problemlerinin olduğunu, davalı ...'a çeşitli vaatlerde de bulunması nedeni ile 2014 yılı içinde bir kısım taşınmazlarına ilişkin genel satış yetkisini içerir vekaletnameler verdiğini, 139 ada 11 parsel numaralı taşınmaz için de Ayvalık 2. Noterliği'nin 05.08.2014 tarih - 5208 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde vekaletnamesi ile davalıyı vekil tayin ettiğini,

ancak davalı ...’un vekaletnamedeki satış yetkisini kötüye kullanarak 06.08.2014 tarihinde taşınmazı satış yolu ile diğer davalı ...’a devrettiğini, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek kendisini zarara uğrattıklarını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...; davaya konu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, kardeşi olan ...'nun Sapanca ilçesinde emlak komisyonculuğu yapan ...'un (...

Emlak Brokerlik) satışa sunduğu davaya konu taşınmaz için araştırma yaparak 400.000,00 TL bedel ile satış konusunda anlaştığını, anlaşma çerçevesinde ... ile emlak komisyoncusu arasında 04.08.2014 tarihinde arsa alımı aracılık sözleşmesi imzalandığını, bir gün sonra emlakçının, kardeşi ...'yu arayarak 06.08.2014 günü satış işlemlerinin yapılacağını, parayı nakit olarak hazır etmeleri gerektiğini belirttiğini, 06.08.2014 tarihinde tapuda kendisi ( davalı) adına taşınmazın satış işleminin yapıldığını, öncesinde kendisinin ve kardeşinin vekil olarak hareket eden ...'yu tanımadıklarını, 400.000,00 TL tutarındaki satış bedelinin elden ödendiğini,

bedelin tapuda 197.000,00 TL olarak gösterildiğini, davacıyı da tanımadığını, dolayısıyla davalı vekil ... ile aralarında çıkar ilişkisi bulunmadığını, taşınmazın rayiç bedeli ile satın alındığını, aracılık sözleşmesinde 400.000,00 TL bedelle alım satımın yapıldığı hususunun yazılı olduğunu, kardeşi ...'nun satış günü Sapanca Ziraat Bankası Şubesinden kendisine ait şirket hesabından 385.000,00 TL para çektiğini, üzerine de 15.000,00 TL eklenerek bedelin ödendiğini, kendisinin, davacı ile davalı ... arasındaki ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını, iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ...; usulüne uygun tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamış, duruşmalara da katılmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Sapanca Asliye Hukuk Mahkemesinin 19.04.2019 tarihli ve 2016/268 Esas, 2019/154 Karar sayılı kararı ile; davalıların vekil edenin aleyhine kötüniyetli olarak zararına kasten bir iş ve satış işlemi içerisine girdikleri ispatlanamadığından 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları ayni haklarının saklı olduğu, davacının tapuda adına kayıtlı olan taşınmazı için noterden satış vekâleti verdiği, davalı ...’ın da vekil olan bu kişiden satış yoluyla taşınmazı devralan kişi olduğu,

yolsuz tescil bulunmasa bile davalının yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olduğunun ve iyiniyetli olmadığının davacı tarafça kanıtlanamadığı, taşınmazı satın alan davalının üçüncü kişi durumunda olduğu ve iyiniyetinin 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi gereğince korunması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 28.02.2020 tarihli ve 2020/215 Esas, 2020/266 Karar sayılı kararı ile; davacı tarafın istinaf talebi esastan reddedilmiş, tapu iptali ve tescil davasının kayıt malikine karşı açılması gerektiği, kayıt maliki ... olduğu için davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan ret kararı verilmesi gerekirken bu davalı yönünden de esastan ret kararı verilmesinin isabetsiz olduğu, öte yandan ücreti vekaletin harçlandırılan dava değeri üzerinden hesaplanması gerektiği halde Mahkemece davalı ... lehine 17.770,00 TL olarak eksik vekalet ücretine hükmolunduğu,

2020 yılı AAÜT uyarınca davalı ...'ın hak ettiği ücreti vekaletin 66.847,96 TL olduğu anlaşılsa da davalı ... vekilinin istinaf dilekçesinde 53.950,00 TL ücreti vekalet talep etmesi ve talepten fazlaya karar verilemeyeceği gerekçesiyle HMK'nın 353/1-b-2. maddesi gereğince davalıların istinaf talebi kabul edilerek Yerel Mahkeme kararı kaldırılıp davanın reddine ilişkin yeniden karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. İlk Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairenin 02.11.2021 tarih ve 2020/1728 E- 2021/6325 K sayılı kararı ile; "...Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, davacı ...’in Ayvalık 2.Noterliğinin 05.08.2014 tarih ve 5208 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği davalılardan ...’nun, davacının maliki olduğu 139 ada 11 parsel sayılı, 9466.90 m2 yüzölçümlü, tarla vasıflı taşınmazını 06.06.2014 tarihli satış işlemi ile davacı adına vekaleten diğer davalı ...’ya temlik ettiği, davacının davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğini ve vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemi ile dava açtığı anlaşılmaktadır. ....

Somut olaya gelince; mahkemece alınan 16.05.2018 tarihli ek rapora göre çekişme konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle değeri 995.959,11 TL olarak tespit edildiği, ancak taşınmazın davalı vekil ... tarafından, diğer davalı ...’a tespit edilen rayiç bedelinin çok altında bir bedelle temlik edildiği gibi, düşükte olsa kararlaştırılan satış bedelinin davalılar tarafından davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları sabit olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan diğer davalı ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandıran davalı vekil ... hakkında husumetten red kararı verilmesi de isabetsizdir...." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin 07.02.2022 tarih ve 2021/1974 E., 2022/172 K kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca Verilen İkinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuş, Dairenin 13.09.2022 tarih ve 2022/2319 E., 2022/5704 K sayılı kararı ile; davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları sabit olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği, öte yandan diğer davalı ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandıran davalı vekil ... hakkında husumetten red kararı verilmesinin de isabetsiz olduğu yönündeki bozma kararının yerinde olduğu gerekçesiyle dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na gönderilmesine karar verilmiştir.

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.11.2023 tarih ve 2022/1-946 E- 2023/1154 K sayılı kararı ile;

" ... Tüm bu açıklamalar ışığında vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemli eldeki davada davalı vekil ... hakkında pasif husumet yokluğundan ret kararı verilmesinin isabetli olmadığı sonucuna varılmıştır. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır...

Somut olayda; davacının 05.08.2014 tarihli Ayvalık 2. Noterliğinde düzenlenen 5208 yevmiye numaralı vekâletname ile davalı ...'yu vekil tayin ettiği, dava konusu taşınmazın vekil tarafından 06.08.2014 tarihinde 197.000,00 TL bedel ile diğer davalı ...'ya satıldığı, davalı kayıt maliki ...’nun kardeşi dava dışı ... ile 04.08.2014 tarihinde düzenlenen arsa alımı aracılık sözleşmesinde taşınmazın bedelinin 400.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, 06.08.2014 tarihinde davalı kayıt malikinin kardeşi olan ... tarafından şirket hesabından 385.000,00 TL çekildiği,

davacı ile davalı vekil arasında 03.07.2014, 21.07.2014, 24.09.2014 tarihlerinde dava dışı başka taşınmazların satışına ilişkin vekâletnameler düzenlendiği, 03.07.2014 ve 21.07.2014 tarihlerinde davalı vekil ...’nun, davacıya iki adet alacağını temlik ettiği, davacının vekil ...'yu 04.04.2016 tarihinde azlettiği anlaşılmaktadır.

İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan keşif sonucu düzenlenen 27.09.2017 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın tarla vasfı ile yapılan değerlendirmede satış tarihinde 562.242,13 TL, dava tarihinde 617.848,50 TL. 16.05.2018 tarihli ek rapor da ise arsa vasfı ile yapılan değerlendirmede taşınmazın satış tarihinde 995.959,11 TL, dava tarihinde 1.089.016,11 TL olduğunun tespit edildiği, davacı ve davalı kayıt maliki tanıklarının dinlendiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ile yapılan açıklamalar ışığında dava irdelendiğinde; tanık beyanlarından anlaşıldığı üzere davalı kayıt malikinin o yörede yaşayanlar tarafından bilinen iş insanı olduğu, dava konusu taşınmazın satışına yönelik vekâletname dahi düzenlenmeden arsa alımı aracılık sözleşmesinin düzenlendiği bu durumun davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerinin göstergesi olduğu,

16.05.2018 tarihli bilirkişi ek raporuna göre dava konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle bedelinin 995.959,11 TL olarak tespit edildiği ancak taşınmazın davalı vekil ... tarafından diğer davalı ...'ya tespit edilen rayiç bedelin çok altında bir bedelle temlik edildiği, davalı kayıt malikinin kardeşi olan dava dışı ... tarafından şirket hesabından satışın yapıldığı gün 385.000,00 TL çekilmesine ilişkin sunulan dekont ödeme belgesi olarak kabul edilemeyeceğinden satış bedelinin davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği,

dosya kapsamı ve toplanan delillere göre davalı vekil ...’nun vekil eden davacının iradesine uygun davranmadığı davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıklarının sabit olduğu gözetildiğinde davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır...." gerekçesi ile direnme kararı bozulmuştur.

D.Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yapılan soruşturma ve toplanan deliller birlikte incelendiğinde; tanık beyanlarından anlaşıldığı üzere davalı kayıt malikinin o yörede yaşayanlar tarafından bilinen iş insanı olduğu, dava konusu taşınmazın satışına yönelik vekâletname dahi düzenlenmeden arsa alımı aracılık sözleşmesinin düzenlendiği bu durumun davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerinin göstergesi olduğu,

16.05.2018 tarihli bilirkişi ek raporuna göre dava konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle bedelinin 995.959,11 TL olarak tespit edildiği ancak taşınmazın davalı vekil ... tarafından diğer davalı ...'ya tespit edilen rayiç bedelin çok altında bir bedelle temlik edildiği, davalı kayıt malikinin kardeşi olan dava dışı ... tarafından şirket hesabından satışın yapıldığı gün 385.000,00 TL çekilmesine ilişkin sunulan dekont ödeme belgesi olarak kabul edilemeyeceğinden satış bedelinin davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre davalı vekil ...’nun vekil eden davacının iradesine uygun davranmadığı,

davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıklarının sabit olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin, çevresinde tanınan ve sevilen bir kişi olmasının tamamen dürüst bir insan olmasından kaynaklı olduğunu, bir kişinin çevresinde bilinen ve tanınan kişi olmasının aleyhine bir durum oluşturmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, müvekkili eğer kötü niyetli olsaydı taşınmazı elinde tutmayacağını, dosya kapsamında dinlenen davacı tanıklarının tamamının davacı ... ile davalı ...'un iş birliği içinde olduğunu, yine davacıya ait Sapanca İlçesinde bulunan başkaca taşınmazların vekil olarak davalı ... tarafından satışının yapıldığını,

davalı ... ile davacının ortak ticaret yaptıklarını ve birbirlerine taşınmazlar temlik ettiklerini, davacı tanığı ... dava konusu taşınmazın satışını öğrendiğinde (satıştan önce emlakçıdan öğrenmiştir) davacıya haber verdiğini beyan ettiklerini, satıştan önce satıştan haberdar olan davacının davalı vekili ...'u azletmemesinin davalı ile vekil davalının iş birliğinde olduğunu ve davacının satışı bildiğini gösterdiğini, dava konusu edilen yerin Sapanca Gölü kıyısında ve mutlak koruma hattında doğal sit alanında olduğunu, Sapanca Belediye Başkanlığı yazısından da anlaşılacağı üzere yapılaşmanın yasak olduğu bir bölgede olduğunu,

bu sebeple taşınmazın değerli bir taşınmaz olmadığını, bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını, yargı kararlarının iyiniyeti korumak zorunda olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Hukuk Genel Kurulu Daireye Gönderme Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.04.2024 tarih ve 2024/1-296 E- 2024/211 K sayılı kararı ile; " ...Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararı, Hukuk Genel Kurulunun yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozulmuş, mahkemece bozma ilâmına uyularak yeni bir karar verilmiştir. Bu durumda dosya üzerinde Hukuk Genel Kurulu tarafından yapılacak bir işlem bulunmamaktadır. O hâlde, yeni hükme yönelik temyiz itirazları incelenmek üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir." gerekçesi ile dosya Daireye gönderilmiştir.

D. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 502. maddesinin birinci fıkrası, 504. maddesinin birinci fıkrası, 505. maddesinin birinci fıkrası ve 506. maddesi.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 ve 6. maddeleri.

3. Değerlendirme Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı 50.945,47 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...'dan alınmasına,

21.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz edilen davacı vekili için 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,