Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2022/2489 K.2023/6187

Taraflar arasındaki menfi tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip, gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının ...Mahallesinde bulunan 2747 ada 88 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapılması planlanan inşaat işini kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapmayı üstlendiğini, davalı tarafın ise müvekkilinin inşaat yapacağı parseldeki taşınmaza komşu olan 20 parsel nolu taşınmazın maliki olduğunu, taraflar arasında akdedilen 22/03/2018 tarihli sözleşmenin 2. maddesinde "...'ın satın almış veya kat karşılığı olarak anlaşmış olduğu 20 nolu parsel yola terkleri yapılmadan 4.417m² olup yola terki yapıldıktan sonra encümenden 2.700 m² olarak geçirerek imar hakkını almış ve inşaat yapacaktır." şeklinde olduğunu,

alınan inşaat ruhsatı kapsamında 20 ve 88 nolu parsellerde düzenleme ortaklık payı (DOP) kullanılmış olduğu ve bu sebeple davalı ...'ın maliki bulunduğu 20 numaralı parselde 627 m² inşaat alanı kaybı bulunduğu olgusunun nazara alındığını,

sözleşmenin 5.maddesinde davalı tarafça var olduğu iddia edilen inşaat alanı kaybına karşılık müvekkil tarafından 88 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapılacak projede A veya B bloktan seçilecek 2 adet anahtar teslim dairenin ...'a verileceği ve ...'ın seçmiş olduğu dairelerin tapuda devri yapılana kadar müvekkil tarafından düzenlenmiş bulunan 01/12/2019 vade tarihli 600.000,00 TL bedelli senedin teminat olarak davalı tarafa verileceğinin öngörüldüğünü, sözleşmenin tanzim tarihi olan 22/03/2018 tarihinde müvekkil tarafından sözleşme hükümleri doğrultusunda 30/09/2020 vade tarihli 600.000,00 TL bedelli senet tanzim edildiğini,

taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak hukuken geçerlilik şartlarını taşımadığını, düzenleme ve ortaklık payının temel amacının düzenleme alanındaki taşınmazların imar mevzuatı ve imar planı hükümlerine uygun yapılanma imkanı sağlanması olduğunu ve bunda müvekkilinin bir inisiyatifinin bulunmadığını, dava konusu 20 numaralı parselde inşaat alanı kaybı oluşmadığını, müvekkili tarafından düzenlenen senedin teminat konusu kalmadığını ileri sürerek menfi tespit davalarının kabulü ile müvekkilinin davalı tarafa borçlu olmadığının tespitine,

dava konusu 30/09/2020 vade tarihli 600.000,00 TL'lik senedin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; menfi tespit davası açısından dava şartı olan arabuluculuk müessesesinin gerçekleştirilmesi gerekliliğini, 22/03/2018 tarihli sözleşmenin aynı işle meşgul iki tacir arasında komşu parseller nedeniyle akdedilen adi yazılı bir sözleşme olduğunu, müvekkilinin de tıpkı davacı gibi 20 nolu parselde inşaat yapacağı, davacının senet vadesini uzatmaya çalıştığını, davacının kötü niyetli olduğunu, söz konusu sözleşmenin 3, 4, 5 ve 9. maddeleri gereğince söz konusu dairelere ilişkin borç taahhüdünde bulunan davacının kendisi olduğunu, sözleşmede açıkça ifade edildiği üzere ...'in bu taahüdünü kusur, hata, istek,

rıza veya sorumluluk gibi herhangi bir eyleme dayandırmadan, kendi özgür iradesiyle verdiğini, anılan senedin DOP uygulaması nedeniyle değil daire seçmeye teminat olarak verildiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Altınordu Belediye Başkanlığından getirtilen imar durum belgelerine göre, davacı adına kayıtlı 2747 ada 88 sayılı parselden yüzde 20, davalıya aynı ada 20 sayılı parselden ise yüzde 47 oranında kamuya terk işlemi yapıldığı, Altınordu Belediye Başkanlığı tarafından yapılan imar uygulamasının taraflar arasında yapılan sözleşmeye uygun olarak yapıldığı, davalıya ait taşınmazın inşaat alanının küçüldüğü,

buna karşılık davacının sözleşme kapsamında üstlendiği edimini yerine getirdiğini, icra takibine konu senet karşılığında davalıya ödeme yaptığını ya da borcun başka bir suretle itfa edildiğini ispatlayamadığı, talep üzerine ihtiyati tedbir kararı verildiği, bu nedenle davalının ihtiyati tedbir dolayısıyla alacağını geç tahsil etmiş olacağı gerekçesiyle davanın reddine, dava konusu emre yazılı senedin ödenmesini ve icra takibine konu edilmesini engeller mahiyette ihtiyati tedbir konulduğundan yüzde yirmisi olan 120.000,00 TL tazminatın davacıdan alınarak davalıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin şekil şartı nedeniyle hukuken geçersiz olduğunu, müvekkilinin iradesi fesada uğratılarak sözleşmenin imzalandığını, müvekkilin taahhüdüne karşı davalının herhangi bir ediminin veya hukuken geçerli bir alacağının söz konusu olmadığını, yapılan kamuya terk işleminin ifraz ve tevhid niteliğinde olduğunu, bu işlemlerin sözleşme tarihinden çok önce yapıldığını, bu terk işleminin bizzat malikin rızası ile yapıldığını ve müvekkili ile alakalı olmadığını, somut olayda DOP uygulaması ve dolaysıyla davalıya verilen bononun temel ilişki yönünden karşılığı bulunmadığını,

değer kaybı değil aksine parselde değer artışı olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin hukuki niteliğine ve imar mevzuatına ilişkin herhangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmadığını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ilk derece mahkemesi gerekçe ve kararının yerinde olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde istinaf dilekçesindeki beyanlarını tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ticari nitelikli menfi tespit istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2.2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 72 nci maddesi.

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

1- Dava konusu sözleşme arsa karşılığı bağımsız bölüm devri vaadini içeren ön sözleşme niteliğindedir.

2-6098 sayılı TBK'nın 29 uncu maddesinin ikinci fıkrası gereğince istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline tabidir.

3-4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesinin birinci fıkrası ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesinin birinci fıkrası gereğince taşınmazların devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.

4-Bu bilgiler ışığında somut olaya bakacak olursak taraflar arasında bağımsız bölüm devrini vaad eden ön sözleşme yukarıda zikredilen Kanun maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadığından mutlak butlanla batıldır. (Kesin hükümsüzdür.)

5-Kesin hükümsüzlük durumunda taraflar sözleşmeyi ifa ile değil aldıklarını geri vermekle mükellef olduklarından, hükümsüz sözleşme gereği verilmiş olan senet nedeniyle davacının davalıya borçlu olduğundan bahsetmek mümkün değildir.