Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/2315 K.2025/7274

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, Yargıtayca duruşma istemli olarak davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Duruşma için belirlenen 02.12.2025 günü hazır bulunan davacı vekili Avukat ... ve davalılar vekili Avukat ...dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip, gereği düşünüldü.

KARAR

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... ...A.Ş., ...... A.Ş., ....... A.Ş. ve davalı ... İnşaat...

A.Ş. olmak üzere 4 şirkette bulunan hisselerinin tamamını bu şirketlerin ortakları olan ... ..., ..., ..., ... ..., ... ve ...'a devrettiğini, hisseleri devralan davalı şirket yetkilileri ... ... ve ...'ın hisse bedellerinin bir kısmının karşılığı olarak davalı şirkete ait 224 ada, 12 parselde kayıtlı 27.733,99 metrekare taşınmazın 16.000 metrekarelik kısmının ifrazını yaparak müvekkiline devretmeyi taahhüt ettiklerini, düzenlenen tutanakta taşınmazın hangi kısmının ifraz edilerek müvekkiline verileceğinin yazıldığını ve davalı ...'in kroki çizerek bu kısmı belirlediğini,

söz verilen sürede taşınmazın ifrazının yapılmaması ve devir için adım atılmaması üzerine 23.11.2012 tarihli ihtarı gönderdiğini, davalı şirket yetkilisi ...'ın 03.12.2012 tarihli cevabi ihtarla ifraz işlemleri için gerekli masrafların beraber karşılanması gerektiğini, müvekkiline düşün kısmın ödenmesi halinde payına düşen kısmın tapuda devir edileceğinin bildirildiğini, ifraza bir engel bulunmadığını ileri sürerek davalı şirketin mülkiyetinde bulunan dava konusu 27.733,99 metrekarelik taşınmazın yapılan anlaşma gereğince 16.000 metrekarelik bölümünün ifrazı ile bu bölümün davacı adına tapuya kaydına,

bu talep kabul edilmezse şimdilik 50.000,00 TL'nin faizi ile davalı ...'dan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile ifraz edilen taşınmazın devrini olmadığı taktirde bedel talebini 1.280.000,00 TL'ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmaz şirkete ait olduğu için müvekkili ...'a husumet düşmeyeceğini, taraflar arasında yapılan işlem gayrımenkul mülkiyetinin devrine ilişkin olup resmi şekilde yapılması gerektiğini, tutanak başlıklı bila tarihli belgenin yasada aranan şekil şartlarını sağlayan bir belge olmadığını, müvekkilinin bu tutanak ve krokinin gereğini yerine getirebilmek amacıyla belediyeye müracat ettiğini, belediyece taşınmazın imar gördüğü,

kadastro parseli olarak ifrazının yapılamayacağı, istenirse imar mevzuatına göre işlem yapılabileceğinin bildirildiğini, İmar Kanunu gereğince taşınmazın %40'ını düzenleme ortaklı payı olarak belediyenin alabildiğini, ayrıca şerefiye talep ettiğini, bu kapsamda belediyenin 400.000,00 TL talep ettiğini, görüşmeler sonucu 250.000,00 TL'ye kadar düşürülebildiğini, bu durumun davacıya bildirilmesine rağmen davacının masraf ödemeyi kabul etmediğini, imar uygulaması yapılması halinde toplam alanı 27.733,99 metrekare olan taşınmazın %40 kısmının belediyeye kaldığını, geriye toplam 16.663 metrekare yer kaldığını,

taşınmazın neredeyse tamamının davacıya devri sonucunun doğacağını, müvekkilinin davacıya imar parseli vermek yükümlülüğü bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının ilk talebi olan tapu iptal tescil davası yönünden; dava konusu taşınmazın 16.000 metrekarelik kısmının davacıya devredileceği taahhüt edilmiş ise de 16.000 metrekarelik kısmının 718/1 ve 3 parsel ile 719/1 ve 224/30 sayılı parseller içinde kaldığı ve bu parsellerden 719/1 ve 224/30 sayılı parselin İncesu Belediyesi adına kayıtlı olduğu anlaşıldığından tapu iptali ve tescil kararı verilmesinin mümkün olmadığı,

davacının ıslah dilekçesinde, davalı şirket adına kayıtlı 718/1 ve 3 sayılı parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescil edilmesi ve 718/2 sayılı parsel yönünden 999,67 metrekare arsanın hisse olarak davacı adına tescili talebi ise tutanakta kararlaştırılmadığından davacının bu şekilde tapu iptali ve tescil talebi doğrultusunda karar verilmesinin tutanaktaki anlaşma iradesine aykırı olacağı, davacının terditli talebi yönünden ise davacının talebi taahhüdü ihlale dayandığından borçlunun sorumluluğunun akdi sorumluluk ve tazminat olduğu, davacının zararının müspet zarar olduğu, taşınmazın arsa olması,

konumu ve mevcut durumu dikkate alınarak tespit edilen 1.280.000,00 TL bedelin taahhütte bulunanlar arasında olan davalı ...'dan alınması gerektiği gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebi yönüyle davanın reddine, davacının terditli talebi yönünden, dava konusu ... no.lu parselin 16.000 metrekarelik alanına ilişkin 1.280.000,00 TL'den, 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren, bakiye 1.230.000,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerektiği, bunun bir geçerlilik koşulu olduğu, resmî şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olup sözleşmenin taraflarına hak ve borç doğurmayacağı, geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemez iseler de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, taraflar arasında yapılan ve taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren tarihsiz "tutanak",

şekil şartına uyulmaksızın haricî olarak düzenlendiğinden geçersiz olduğu, taraflar arasında düzenlenen tutanağın ön sözleşme niteliğinde olmasının da bu sonucu değiştirmeyeceği, taraflarca geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi veya müspet zarar talebinde bulunulamayacağı, tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak birbirlerine verdiklerini isteyebileceği, dava taraflar arasında yapılan taşınmaz devri içeren haricî tutanağa dayanmakta olup davacının ortağı olduğu şirketlerdeki hisselerinin devrine dair herhangi bir talebi bulunmadığı,

dava konusu uyuşmazlığın dayandığı taşınmaz devri içeren tutanak senet niteliğinde olup resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeden bir hak doğmayacağından, davacının tutanakta yazan dava konusu taşınmaz payını davalı malik şirketten ve taşınmaz payına ilişkin rayiç bedeli davalı sözleşme akidi ...'dan talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar vekilinin istinaf başvurularının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava; tapu iptali tescil, olmadığı taktirde alacak istemine ilişkindir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Yukarıda yapılan özetten anlaşılacağı üzere davacı vekili, müvekkilinin ortağı olduğu dava dışı 4 şirketteki hisselerinin tamamını bu şirketlerin ortakları olan ... ve dava dışı ortaklara devrettiğini, hisseleri devralan davalı şirket yetkilileri ... ... ve ...'ın hisse bedellerinin bir kısmının karşılığı olarak davalı şirkete ait 2 24... parselde kayıtlı 27.733,99 metrekare taşınmazın 16.000 metrekarelik kısmının ifrazını yaparak müvekkiline devretmeyi taahhüt ettiklerini, bu konuda tarafların tutanak düzenlediklerini, müvekkilinin edimini yerine getirmesine rağmen karşı tarafın edimini yerine getirmediğini ileri sürerek tapu iptali tescil olmadığı taktirde bedel talebinde bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin "tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerektiği, bunun bir geçerlilik koşulu olduğu, resmî şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersiz olup kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemez iseler de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, somut olayda taraflar arasında yapılan ve taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren tarihsiz "tutanak" ibareli belge şekil şartına uyulmaksızın harici olarak düzenlendiğinden geçersiz olduğu, tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak birbirlerine verdiklerini isteyebileceği" şeklindeki gerekçesi kural olarak yerindedir.

Ancak davacının dayandığı tutanakta "...... yolu üzeri 21.km ... Mahallesi mevkii 2 24... parselde bulunan 27.733, 99... üzerinde fabrika ve idare binası bulunan arsanın binalar hariç anayol tarafındaki 27.733, 99... 'nin 16.0 00... 'si ... ....'in göstereceği şahsa arsanın ifrazı yapıldıktan sonra 16.0 00... tarlanın tapusu verilecektir. Tapu verildiği tarihe kadar #1.000.000 TL# senet teminat olarak ...'e verilmiştir. Tapu verildikten sonra verilen senedin geçerliliği yoktur. Senet borçlularına iade edilecektir." ifadelerine yer verildiği görülmektedir.

Davacı tarafından davalı Şirket, davalı ... ve dava dışı ... ...'a gönderilen 23.11.2012 tarihli ihtarda ... ...A.Ş., ...... A.Ş., ....... A.Ş. ve ... İnşaat... A.Ş.'deki hisselerinin tamamını 2-3 Şubat 2012 tarihinde ihtar muhataplarına ve diğer ortaklara devrederek ortaklıktan ayrıldığı halde karşılık olarak verilmesi gereken "... yolu üzeri 21.km ...

Mahallesi mevkii 2 24... parselde bulunan 27.733, 99... üzerinde fabrika ve idare binası bulunan arsanın binalar hariç anayol tarafındaki 27.733, 99... 'nin 16.0 00... 'si ...

Bey'in göstereceği şahsa arsanın ifrazı yapıldıktan sonra 16.0 00... 'nin" tapusunun, hisse devrinden itibaren 2 ay içinde verilmesi gerekmesine rağmen aradan 9 ay geçmesine rağmen tapu devrinin yapılmadığı, tebliğden itibaren 7 gün içinde tapu devrinin yapılması aksi taktirde ...'e teminat olarak verilen 1 milyon TL bedelli senedin talep edilip alınacağının ihtar edildiği görülmektedir.

Davalı taraf ise 03.12.2012 tarihli cevabi ihtarında "belediye ile yapılan görüşmelerde 2 24... parselde bulanan 27.733, 99... tarlanın ifrazının yapılmadığı, ifraz için gerekli şartların belediyeden öğrenildiği, İmar Yönetmeliğine göre belirli bir kısmının kamuya terk edilmesi gerektiği, imar işlemleri için bir miktar masraf olacağı, ifraz işlemleri için ödenecek masrafın ... ve ... A.Ş. ortakları tarafından müşterek olarak ödenmesi gerektiği, ihtar konusunun ... A.Ş.

İle ilgisi olmadığı, toplantıda ... tarafından çizilip taraflarca kabul edilen krokide belirtilen kısmın bu işlemler yapılmadan tapusunun devrinin mümkün olmayacağı, bu işlemlerin yapılması için gereken miktardan payınıza düşen kısmın ödenmesi halinde imar mevzuatına göre kalan yerin tapusunun verileceği, ...'e verilen teminat senedinin geçerliliği bulunmadığı" bildirilmiştir. Cevabi ihtarda, davalı tarafın hisse devrine ilişkin açık bir inkarının bulunmadığı görülmektedir.

Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince, davacının terditli talebinde para alacağı talep ettiği nazara alınarak davacının devrettiği hisselerin TL karşılığının hesaplanması, buna ilişkin verilerin elde edilememesi halinde ise "Tutanak" başlıklı belgede belirlenen 1.000.000,00 TL'den aşağı olmamak üzere alacağa karar vermek gerekirken delillerin değerlendirilmesinde hataya düşülerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2.Bozma sebebine göre davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına karar verilmiştir.