Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/325 K.2024/1333

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı/alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Asıl borçlu ... ......A.Ş. ve ipotek veren borçlu Karmen .......

A.Ş. vekili İcra Mahkemesine başvurularında, ihale konusu taşınmaza ilişkin KDV oranının %18 olarak ilan edilmesinin hukuka aykırı olduğu, kıymet takdir raporunun müvekkillerine usulsüz tebliğ edildiği, şikayete konu taşınmazın önemli özelliklerinin ilan edilmediği, satış ilanının ilgililere tebliğ edilmediği, kıymet takdir tarihi ile ihale tarihi arasında geçen sürede taşınmazın değer kazandığı, satışa esas alınan kıymet takdir raporunda taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmediği, aynı dosyada aynı gün çok sayıda taşınmaz için 10 dakika ara ile satış yapılmasının hukuka aykırı olduğu, yeterli duyuru yapılmadığı,

taşınmazın düşük değere ihale olunduğu beyan edilerek 2031 ada 53 parselde kayıtlı 8 numaralı bağımsız bölümde bulunan taşınmaz ihalesinin feshi istenildiği, İlk Derece Mahkemesince esasa ilişkin inceleme yapılmaksızın ihalenin feshi talebinin hukuki yarar yokluğundan reddine karar verildiği,

karara karşı şikayet edenler vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, ihaleye konu taşınmazla birlikte birden fazla taşınmaz hakkında toplu ipotek tesis edilmesine karşılık, taşınmazların tamamı yerine bir kısmı hakkında takip başlatılarak satışlarının talep edilmesi usulsüz olduğu gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ihalenin feshine karar verildiği, anılan kararın alacaklı vekili tarafından temyiz edildiği anlaşılmaktadır.

Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan kanunun 850. maddesine göre, taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşınmaz birden çok ise” kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde, alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının teminatı ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası, alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.

Yine 4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde; "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).

Somut olayda, İstanbul 10. İcra Dairesinin 2021/48 Esas sayılı dosyasında alacaklı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. tarafından asıl borçlu ... ...... A.Ş. ve ipotek veren kişiler aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi başlatılmıştır. Şikayete konu taşınmaz asıl borçlu ... ... ... A.Ş. adına kayıtlı olup ipotek veren diğer borçlu Karmen ...... A.Ş. İş bu taşınmazın maliki değildir. İcra dosyası içinde bulunan evraka göre alacaklı Banka ile ... ......

A.Ş. arasında 31.07.2015 tarihinde 50.000.000 USD bedelli, 09.08.2017 tarihinde 65.000.000,00 TL bedelli, 18.08.2017 tarihinde 40.000.000 EURO bedelli,18.08.2017 tarihli 180.000.000 TL bedelli kredi sözleşmesi imzalandığı, 16.06.2020 tarihli 33113 yevmiye numaralı ihtarnamede ise borçlunun 18.03.2020 kat tarihi itibariyle işletme ihtiyaç kredisi, business kredi kartı, veresiye mal alımı, ticari yeniden yapılandırma kredisi, BCH kredisi, ek hesap ve resmi dairelere verilen teminat mektubundan kaynaklı borcu olduğu (tarihler belirtilmemiştir) anlaşılmaktadır.

Takip talebi ve icra emrinde borcun sebebi olarak ... ...... A.Ş. tarafından kullanılan krediler ve imzalanan ipotek senetleri gösterilmekle, ... ... ....

A.Ş. nin alacaklı Banka nezninde doğmuş ve doğacak borçlarının teminatı olarak şikayete konu taşınmaz üzerinde 28.12.2011 tarihli 24887 yevmiye numaralı ipotek senedi ile birinci dereceden 71.820.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, 14.09.2012 tarihli 17558 yevmiye numaralı ipotek senedi ile 2. dereceden 12.500.000,00 EURO bedelli ipotek tesis edildiği, ipotek tesis edilirken aynı borcu teminen (12.500.000,00 EURO) borçluya ait olan 2031 ada 53 parselde kayıtlı 1-3-4-5-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17 numaralı bağımsız bölümler üzerinde de müşterek ipotek kurulduğu,

adı geçen taşınmazların takip talebinde ve icra emrinde bilgilerinin yazılı olduğu, 24.11.2022 tarihinde taşınmazların satışının talep edilerek aynı tarihte müdürlükçe talep kabul edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçeli kararında şikayete konu taşınmazla müşterek ipoteğe konu olduğu belirtilen 652 yevmiye numaralı ipotek senedi ile takibe konu edilmeyen 237, 238 ve 242 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin tapu kayıtlarının incelenmesinde ise borçlu ... ......

A.Ş. tarafından Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 237 parsel, 238 parsel, 242 parsel, 243 parsel, 244 parsel, 245 parsel ve 247 parsel sayılı

taşınmazlar üzerinde 1. dereceden 55.000.000,00 EURO bedelli ipotek tesis edildiği, 19.01.2018 tarihli 652 yevmiye numaralı ipotek senedi ile Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. lehine doğmuş ve doğacak borçlardan ötürü 243-244-245-247 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde 50.000.000,00 EURO bedelli ikinci dereceden ipotek tesis edildiği, 16.01.2018 tarihli alacaklı bankanın Etiler Şubesi tarafından Sarıyer Tapu Sicil Müdürlüğüne yazılan yazıda, ... ...... A.Ş.'nin bankadan kullanmış olduğu ve kullanacağı ticari işletme kredisinin teminatını teşkil etmek üzere 237-238-242-243-244-245-247 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde ikinci dereceden 50.000.000,00 EURO bedel ile müşterek ipotek alındığı bilgisi yer almaktadır.

Yukarıda yer alan bilgiler bütün olarak değerlendirildiğinde, toplu rehnin aynı alacağı teminat altına almak amacıyla kurulabileceği, şikayet konusu taşınmaz ile 652 yevmiye numaralı senetteki taşınmazlar ve 237-238-242 parsel sayılı taşınmazların aynı borcu teminat altına almak üzere toplu ipoteğe konu olmadığı, zira ipoteğe konu olan alacak miktarlarının farklı olduğu dolayısıyla toplu ipotek için aranan şart olan aynı borcu teminat altına almak unsuru gerçekleşmediği anlaşıldığından Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar hatalı olup kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; ihalenin feshi isteminin asıl borçlu ... ... A.Ş.’ye ait olan 2031 ada 53 parsel, 8 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ilişkin olduğu, bu durumda şikayetçi ipotek borçlusu Karmen ... A.Ş.’nin anılan taşınmaz yönünden iş bu şikayette aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı anlaşılmış olup mahkemece, 2004 sayılı İİK’nın 134. maddesinde değişiklik yapan ve 30.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanunun 27. maddesi gereğince şikayetçi ipotek borçlusuna nispi harca yönelik olarak Harçlar Kanunu'nun 30. maddesine uygun şekilde süre verilip, harç yatırılırsa teminat şartına ilişkin işlemler yapılarak sonuca gidilmesi gerekirken bu usule uyulmaksızın karar verilmesi de yerinde görülmemiştir.