Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/7645 K.2025/6186

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Şikayetçi borçlunun sair şikayetleri yanında satış ilanının vekile tebliğ edilmediği ve toplu ipotek nedeniyle tüm taşınmazlara ilişkin birlikte satış talep edilmediği nedenleriyle ihalenin feshi istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince, ''satış ilanının borçlunun vekiline tebliğ edilmesi yerine, borçlu asile tebliğ edilmiş olması usulsüz olup, ihalenin feshini gerektireceği'' gerekçesi ile ihalenin feshine karar verildiği, kararın davalılar (alacaklı ve ihale alıcısı) tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince;

istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulması ile ihalenin feshi şikayetinin reddine, ihale bedelinin %5'i oranında para cezasının şikayetçiden tahsili ile hazineye gelir kaydına karar verildiği ve verilen kararının şikayetçi tarafından temyiz edildiği anlaşılmaktadır.

Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan kanunun 850. maddesine göre, taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere, ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşınmaz birden çok ise” kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde; "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise, alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).

Somut olayda, borçlunun sair fesih sebepleri yanında toplu ipotek nedeniyle tüm taşınmazlara ilişkin birlikte satış talep edilmediğini de ileri sürdüğü ancak Bölge Adliye Mahkemesince bu hususta herhangi bir araştırma yapılmadığı anlaşılmakla; borçlunun bahsi geçen iddiası da değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.