Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2007/14080 K.2008/5316

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı idareye ait ... Köyü, yağsanayi yanındaki 25001 ada 1 parsel sayılı taşınmazın özel (F) nolu 5350 m2'lik kısmını 14.12.2003 tarihli, özel(H) nolu 2880 m2'lik kısmınıda 24.12.2003 tarihli sözleşmeler ile "Otobüs, minibüs yağ değişim yıkama yeri" olarak kullanmak üzere kiraladığını, Kepez Belediyesine başvurduğunda işyeri açma ruhsatı verilmediğini, davalının bu durumu, taşınmazın hukuki ayıplı olduğununu bilerek kiraya verdiğini, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren ifa imkansızlığı nedeniyle geçersiz olduğunu ve taşınmazı kiralama amacına uygun kullanmasının mümkün olmadığını bildirip, sözleşmelerin geriye doğru feshiyle, fazla hakları saklı kalarak kira, kesin teminat ve ilan bedeli olarak ödediği 19.224.000.000 liranın faiziyle tahsilini istemiştir.

Davalı taşınmazın arsa olarak kiraya verildiğini, sözleşme eki olan şartnamenin 22.maddesine göre davanın haklı olmadığını bildirip, reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının ihale ile kiraladığı taşınmazı kiralama amacına uygun kullanmak üzere ruhsat alıp alamayacağının araştırmadığından kusurlu olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının davalıya ait arsa vasfındaki iki parça yeri "otobüs münibüs yağ değişim yıkama yeri" olarak kullanmak üzere 12.12.2003 ve 24.12.2003 tarihli sözleşmelerle kiraladığı, kiralanan taşınmazların bulunduğu 25001 ada 2 parselin Kepez Belediye meclisince tasdik edilen revizyon imar planında ticari alan olarak tadilat gördüğü yeni oluşan imar planına istinaden uygulama görmediği, yeni düzenleme yapılacağından, idare mahkemesince yürütmeyi durdurma kararıda verildiğinden, İmar izni ... yeri açma ruhsatı verilmediği;

sözleşmenin eki olan, vakıf arsaların kiraya verilme genel şartnamesinin 22.maddesinde"Kiracının belediye veya ilgili kurum ve kuruluşlardan yapacağı meslek ve sanatlar için izin alamaması, faaliyetlerinin yasaklanması veya belirlenen şekilden başka kiralamanın kullanılmaması halinde dahi kira bedelini ödemekle yükümlüdür." hükmünün bulunduğu, taraflar arasında çekişmesiz olduğu gibi tüm dosya kapsamı ilede sabittir.

Kiraya veren, kira konusu şeyi, sözleşme ile amaçlanan şekilde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim etmek ve kira süresincede bu halin devamını sağlanmak BK. 249. maddesi hükmü gereği sağlamak zorundadır. Kiracının kira sözleşmesindaki amacı, kiralananda otobüs minübüs yağ değişim yeri acarak çalıştırmaktır. Kiralananda bu nitelikte işyeri açıp çalıştırılabilmesi için ruhsat sağlanması davalı kiralayanın BK 249/1 maddesindeki asli edimi olduğu ve tekeffülü altında buluduğu tartışmasızdır.

Kiralananın ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını, işletilmesini imkansız kılacak yada bu kullanma veya işletmeyi önemli ölçüde azaltacak ayıplardır.

Olayımızda kiralananın akitte kullanılan amaca uygun kulanmayı engelleyen ayıp; kiralananın bulunduğu sahanın yeni imar planında tadilat görmesi, yeni oluşan imar planına istinaden uygulama yapılmaması, idari yargıda açılan davalarda verilen yürütmeyi durdurma kararı nedeniyle imar izni ve ... yeri açma ruhsatı verilmemesi, şeklinde ortaya çıkan hukuki ayıptır.

BK 249/3. fıkranın mefhumu muhalifinden ve satıma ilişkin 196.maddesine kıyasen kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşme ile sınırlanabilir veya kaldırılabilir. Fakat sorumluluktan kurtulma şartı kiralayanın hilesi veya ağır kusurunun varlığı halinde geçerli değildir.

Olayımızda davalı ... idaresinin imar planındaki değişikliği bildiği, değişikliğin iptali için idare mahkemesine dava açtığı halde, belediyenin kiralanan taşımaza otobüs minimüs yağ değişim yıkama yeri olarak işyeri açmak için ruhsat ve izin verilip verilmiyeceğini araştırmadan taşınmazını kiraya çıkarması ağır kusurunun varlığını gösterir. O nedenle sözleşmenin eki olan şartnamenin 22.maddesindeki sorumluluktan kurtulma şartı hukuken geçersizdir, davacıyı bağlamaz.

Bu açıklamalardan, sözleşmede kiracı sınırları açıkça belirtilmiş bir ... varsa bile, bu yalnız başına yasal tekeffülün kaldırıldığını göstermez. Böyle bir kaldırmanın daha açık ve net olarak ifade edilmesi gerekir. Yine tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıt ve anlaşmalar kiracının makul olarak düşünebileceği ayıpların tamamen dışında kalan ayıpları kapsamaz. O nedenle davacı kiracının, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkansız kılacak bir olguyu önceden kabul etmesi akla ve hayatın olağan akışına uygun değildir.

Somut olayımızda davalı kiralayan, sözleşmenin eki olan şartnamenin 22.maddesi ile kusurun bütün sonuçlarından sorumsuz tutulmuştur. Kiracının kira parasını ödeme borcu olduğu gibi kalmakta, kiralayanın BK 249/1 madesindeki yasal edimi ortadan kalkmaktadır. Bu durum kiralayanın sözü edilen borcunun hukuki nedenininde ortadan kalması anlamına gelir. Oysa sözleşminin varlığının esaslı unsurlarından biri hukuki nedenin bulunmasıdır. Hukuki neden bulunmayınca sözleşmede hükümsüzdür. Sözleşme ile borçlunun sorumluluğu azaltılabilir ise de, tamen bertaraf edilemez. Kiralayanın hilesi veya ağır kusuru varsa sorumluluktan kurtulma koşulu geçerli olamaz.

Davalının emsal olarak gösterdiği ve mahkemenin kararının gerekçesinde belirttiği 4.Asliye Hukuk Mahkemesininin 2001/760 esas 2002/229 karar sayılı dosyasında sözleşme eki şartname, davamızdaki şartname ile aynı ise de, belediyenin ruhsat vermeme sebebinin davacı beyanında Kepez Spora bağış yapmama olduğu ve bu sorunun taşımazın durumundan değil, davacı ile belediye arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklandığından, davalı vakıfların bir kusuru olmadığı kabul edilerek dava rededildiğinden, somut olayımızda uyuşmamakta ve emsalde teşkil etmemektedir.

Yapılan açıklamalardan ve dosyadaki delillerden sözleşme eki şartnamenin 22.maddesinin hükümsüz olduğunun kabulü ile, davalının kiralananın kiracıya, sözleşme amacına uygun kullanmaya elverişli olarak teslim borcunu yerine getirmediğinin kabülü gerekir. Davacı sözleşmeyi feshe, verdiği teminat, ödediği kira bedelleri ile yaptığı masrafları(menfi zararını) davalıdan B.K. 249/1, 196 ve 99/1 maddeleri gereği istemekte haklıdır. Mahkemece yapılan bu açıklamalar gözardı edilerek, aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.