Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/22674 K.2019/7810

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

MUHALEFET ŞERHİ

Mülkiyet davalı ...'ye ait bulunan ve lojman olarak kullanılan bina, lojman statüsünden çıkartılarak, 2886 sayılı Yasa hükümlerine göre açık artırmaya çıkartılmış, açık artırma sonunda en yüksek teklifi veren davacıya ihale edilmiştir. Ancak; satışı yapılan binanın iskan ruhsatı bulunmadığı gibi, tapu kaydı üzerinde elli'ye yakın haciz bulunmaktadır. Bu hususlar taraflar arasında çekişmesizdir.

Satışı yapılan taşınmaz iki yönüyle ayıplıdır; bunlardan birincisi iskan ruhsatının bulunmamasıdır. 2886 sayılı Yasa'nın 7. Maddesinde, şartnamede bulunması gereken hususlar sayılmıştır. Maddenin "b" bendine göre "Taşınmaz malların satışı, kiraya verilmesi, trampa edilmesi ve üzerlerinde mülkiyetin gayri ayni hak tesisinde tapu kayıtlarına göre yeri, sınırı, yüzölçümü, varsa pafta, ada ve parsel numarası ve durumu" nun şartnamede belirtilmesi zorunludur.

Kamu Kurumu olan ve sırf bu nedenle kendisine güven duyulan Belediye tarafından satışı yapılan bir bina için aslolan, iskan ruhsatının bulunmasıdır. Satışa konu taşınmaz bu haliyle ağır kusurludur. Bu nedenle Belediye'nin, iskan ruhsatı bulunmayan bir konutun satışını yapmaması gerekir.

Bununla birlikte, satış mutlaka yapılacaksa, bu hususun, 2886 sayılı Yasa'nın yukarıda açıklanan 7/b bendinde ifade edilen "durumu" kavramı içerisinde değerlendirilmesi ve şartnamede mutlaka ve açıkça belirtilmesi gerekir. Ancak ihale şartnamesinde, taşınmazın iskan ruhsatının bulunmadığı belirtilmemiştir. Bu durum, Yasa'nın 7. Maddesine açıkça aykırıdır.

Bu nedenledir ki davacı, satışı yapılan taşınmazın niteliği konusunda esaslı olarak yanılgıya düşürülmüştür; bu durumda davanın kabulüne karar verilerek, ihalenin iptal edilmesi ve teminatın davacıya iade edilmesi gerekir.

Satışı yapılan taşınmazdaki ikinci ayıp; taşınmaz üzerinde, üçüncü kişiler tarafından konulmuş hacizlerin bulunmasıdır. Bu husus da şartnamede açıkça belirtilmemiştir ve durum da, Yasa'nın 7. Maddesine açıkça aykırıdır.

Şartnamenin 14. Maddesinde "Belediye, artırmaya çıkardığı taşınmazın mülkiyet devrinden başka iş bu ihaleden hiçbir şeyden sorumlu değildir." denilmekte ise de, şartnamenin bu maddesi haksız şart niteliğindedir, bu nedenle hukuka aykırıdır ve yok sayılması gerekir. Anayasamızın 2. Maddesine göre Türkiye Cumhuriyeti bir hukuk devletidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 221. maddesine göre, satıcı ağır kusurlu ise, ayıptan sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 246. Maddesi gereğince bu kural, kıyasen taşınmaz satışlarında da uygulanır. Yani eğer, davaya konu satış gerçek kişi tarafından yapılmış olsa idi, TBK'nun 246. Maddesi yollaması ile 221. Maddesi gereğince satıcının kusurunu ortadan kaldıran şartnamenin 14. Maddesi geçersiz sayılacaktı.

Gerçek kişi için durum böyle iken, hukuka uymakla yükümlü olan Belediye için de hayliyle geçersiz sayılması gerekir.

Kaldı ki, aynı Şartnamenin 13. Maddesinde "Ancak taşınmaz üzerinde ihaleye çıkarıldığı tarihten önce veya ihale süresi içinde tapu devrini etkileyici (kısıtlayıcı) bir takyidin tapuya şerh edilmesi veya Belediye alacaklıları tarafından haciz konulması halinde sorun Belediye tarafından çözümlenecektir..." denilmek suretiyle, davalı ..., hacizden kaynaklanan sorumluluğu da üstlenmiştir.

Hacizler kalkmadığına göre, ihalenin iptal edilerek, teminatın davacıya iade edilmesi gerekir.

İlk derece mahkemesince, davacının uzun süredir bu lojmanda oturduğu ve Belediyede üst düzey yönetici olduğu olgusuna dayanılarak davanın reddine karar verilmiştir. Ancak bu gerekçe, hukuki olmaktan uzaktır ve varsayıma dayalıdır. Oturduğu lojmanın iskan ruhsatının bulunup bulunmadığı, hacizli olup olmadığını bilmesi her kamu görevlisinden beklenemez. Taraflar ve mahkeme için bağlayıcı olan, ihale şartnamesinde yazılı olan, ya da yazılmayan hususlardır. Kararın bu gerekçelerle bozulması ve davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaatindeyim. Bu nedenle, sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.