Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/26772 K.2019/10874

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, dar gelirli ailelere konut edindirmesi kapsamında davalı ... ile aralarında sözleşme düzenlendiğini, arsa tahsisi yapıldığını, satış bedelinin taksitler halinde ödendiğini, tahsis kararının iptal edildiğini, imar planı değişikliği ile ifanın imkansız hale geldiğini ileri sürerek; taşınmazın rayiç değerinin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ... vekili, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kabulü ile, 10.000,00 TL'nin dava tarihinden, 97.200,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmiştir. Hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davalı belediyenin, arsa vasfındaki taşınmazını, konutu olmayan ihtiyaç sahibi kimselere 775 sayılı Yasa hükümleri çerçevesinde tahsis etmek amacıyla 17.03.2003 gün ve 1095 sayılı Encümen kararı aldığı, bu nedenle davalı belediyeye başvuran davacıya 160 m² yüzölçümlü arsanın tahsis edilerek 06.11.2003 tarihli sözleşmenin imzalandığı, akabinde davacının satış bedelini taksitler halinde davalı belediyeye ödemeye başladığını, ancak davalı ... encümeninin 23.12.2005 tarihli kararıyla davacıya tahsis edilen arsanın da aralarında bulunduğu bir kısım arsalara ilişkin tahsis işlemlerinin iptaline karar verdiği,

dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Yanlar arasındaki uyuşmazlığın, davalı belediyenin maliki bulunduğu taşınmazı 775 sayılı Gecekondu Kanununun 25 ve 26. maddeleri uyarınca davacıya satmasına ilişkin sözleşmeden kaynaklandığı sabit olup; taraflar arasında yapılan bu sözleşme geçerlidir. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, satış bedelini ödediğini ispat etmek koşuluyla taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir.

Bu nedenle, mahkemenin davacının tahsis edilen arsanın rayiç değerini isteyebileceği yönündeki değerlendirmesi yerindedir. Ne var ki mahkemece; ifanın her iki taraf içinde imkânsız hale geldiği tarih ve dolayısıyla bu tarihteki rayiç değer konusunda bir araştırma yapılmadan, eksik inceleme ile hüküm tesis edilmiştir. Öte yandan, davacı tahsis edilen arsanın satış bedelini (taksitler halinde) davalı belediyeye ödediğini ileri sürmüştür.

Mahkemece, bu hususta dosyaya sunulan belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak, davacı tarafın satış bedelinin tamamını ödediğinin belirlenmesi halinde rayiç bedele, aksi halde ise ödenilen satış bedelinin rayiç bedele oranlaması yapılarak bulunacak bedele hükmedilmesi gerekirken, bu yönde bir inceleme yapılmaması da doğru görülmemiştir.

Bundan ayrı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın nitelikleri soyut ifadelerle açıklandıktan sonra rayiç değerin tespit edildiği anlaşılmaktadır. Oysa, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki alım satım değeri (piyasa değeri) olan rayiç değerin, ifanın imkansız hale geldiği tarihten önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.

Bu itibarla emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının, fiyat artış endeksleri uygulanmak suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle belirlenmesi gerekir. Bu açıklamalar ışığında yapılan değerlendirmede, bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli olmadığı belirlenmiştir.

Buna göre mahkemece; öncelikle ifanın imkânsız hale geldiği tarih ile davacının edimini (kararlaştırılan satış bedelini) tam olarak ifa edip etmediğinin belirlenmeli, sonrasında ise taraflara, tahsis edilen taşınmaza yakın bölgelerden ve ifanın imkânsız hale geldiği tarihe yakın zaman içinde yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınmalı, gerektiğinde resen emsal celbi yoluna gidilerek,

bu emsallere göre tahsis edilen taşınmaza değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapılmak suretiyle denetime imkân veren bilimsel verileri içeren rapor alınmalı ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.