Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/83 K.2006/1318

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil veya tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 19.10.2004 gün ve 2004/5207-7133 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı arsa sahibi... ile ... İnşaat ve Ticaret Limited şirketi arasında 15.2.1991 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğunu, yüklenilen işin sonradan diğer davalı S.S.Sahil Konut Yapı Kooperatifine devredildiğini, kendisinin kooperatif hissesi devralmak suretiyle üye olduğunu,çekilen kurada 15 numaralı bağımsız bölümün isabet ettiğini ve 5 yıldır oturduğunu, ancak ... Limited şirketi temsilcisi ...’nun arsa sahibinden aldığı vekaletname ile 15 nolu bağımsız bölümü davalı ...’ya sattığını yapılan satış işleminin danışıklı olduğunu ileri sürerek 15 nolu bağımsız bölümün adına tescilini, olmazsa dairenin dava tarihindeki rayiç değerinin yasal faizi ile tahsilini istemiştir.

Davalı arsa sahibi ..., yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediğini, davalı ... da hak düşürücü sürenin geçtiğini ve iyiniyetli alıcı olduğunu, davanın reddini savunmuşlar,davalı kooperatif yetkilisi ise davalı ...’a yapılan satışın danışıklı olduğunu ve davayı kabul ettiklerini bildirmişdir.

Mahkemece davacının her iki isteminin de reddine karar verilmiş,hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiş ve Dairemizce yapılan inceleme sonucunda hükmün onanmasına karar verilmiştir. Davacı vekili bu onama ilamına karşı düzeltme isteminde bulunmuş ve yapılan yeniden inceleme sonucunda aşağıda belirtilen nedenler ile hükmün yanılgılı değerlendirme sonucu onandığı anlaşılmış, onama kararının kaldırılmak suretiyle hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir. Şöyleki;

Dava, eser sözleşmesi nedeni ile yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı

./..

-2-

2006/83-1318

tapu iptali tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir. Kural olarak bu tür davalarda tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin eseri sözleşmeye koşullarına uygun bitirip bitirmediği dolayısıyla tescile hak kazanıp kazanmadığının saptanması önem arz etmektedir. Eldeki dosyada arsa maliki önce yüklenici ... limited şirketi ile inşaat sözleşmesi yapmış,daha sonra inşaat yüklenici tarafından SS.Sahil Konut yapı Kooperatifine devredilmiş ve inşaata bu yüklenici tarafından devam edilmiştir.

Olayda ... yüklenici kooperatifin sözleşmeden doğan şahsi hakkını alacağın temliki hükümleri uyarınca devralan şahsi hak sahibi olup, davalı ... ise dava konusu yeri tapudan satın alan aynı hak sahibidir.

Her ne kadar şahsi hak ile ayni hak karşılaştığında genel kural ayni hakkın önceliği ise de somut olayda danışıklılık iddiası bulunduğundan ve kanun hakkın kötüye kullanılmasını korumayacağından,davalı ... ile ... arasındaki satışın gerçek satış olup olmadığı diğer bir deyişle Alıcı...’nın iyiniyetli alıcı olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerekir.

Gerçekten, tüm çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi Türk eşya hukukunda da kişilerin satın aldığı taşınmazların ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları için satın alanın iyiniyetinin korunması ilkesi benimsenmiştir. Bu amaçla, Medeni Kanunun 2. maddesindeki genel hüküm yanında,tapulu taşınmazların el değiştirmesinde dava tarihinde yürürlükte olan 931 (TMK.1023) madde ile düzenleme getirilmiştir.

Anılan bu hüküm uyarınca tapu kaydında ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkansız olan kişinin iktisabı geçerlidir.

Ne varki tapulu taşınmazların intikallerinde, ... ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edileceğinden iktisapta bulunan kişinin,iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tesbiti önemlidir. Burada yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyiniyeti değil, gerçekten iyiniyetli olanı korumak olduğu gözden uzak tutulmamalıdır.

Somut olayda;dava konusu 15 nolu bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı konusunda çekişme yoktur. Yüklenici, kooperatifin üyeleri arasında yapılan kurada bu yerin ... ...’e isabet ettiği ve davacının bu kişiden bağımsız bölümü 28.6.1995 tarihli sözleşme ile devraldığı ve kooperatif üyesi olduğu, tüm bu gelişmelerden davalı arsa sahibinin haberi olmasına rağmen dava konusu bağımsız bölümü ilk yüklenici ... Limited şirketi temsilcisi ... aracılığı ile 28.8.1996 gününde diğer davalı ... ‘ya sattığı görülmektedir. ... 15 nolu bağımsız bölüm ile birlikte 16 nolu bağımsız bölümü de almış ve bundan önceki bir tarihte de yine aynı inşaattan ./.. 2006/83-1318 -3-

5,7,8,9,10 nolu bağımsız bölümleri aynı şekilde mülk edinmiştir. Yüklenici kooperatif 1991 yılında kurulmuş ve inşaatı o tarihten beri yürütmüştür.

Dosya içindeki belge, beyan ve olayların akışından ve ilk yüklenici ... nin kooperatifin kuruluşunu sağladığı ve arsa malikinin de tüm bunlardan haberi olduğu, daha sonraki devir işlemlerinin de arsa maliki adına ilk yüklenici ... tarafından yapıldığı ve davalı ...’ın ayrı ayrı bloklar halinde inşaat yapılan yerde kooperatifin yüklenici olduğunu bilmemesi düşünülemez.

Kaldı ki, ilk yüklenici ile satış işlemi yapan bağımsız bölüm satın alan şahsın yapacağı küçük bir soruşturma göstermesi, gereken basit bir özen ile inşaatın kooperatif tarafından yapıldığını öğrenmesi son derece kolaydır.

Diğer taraftan davalı ...’a yapılan satıştan sonra arsa maliki,ilk yüklenici ... ve ikinci yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 12.10.1997 tarihli ek ödemeler hakkındaki protokolde 15 nolu bağımsız bölüm malikinin davacı olduğu tapunun ona verileceği yazılı olduğu gibi davacı tanıkları beyanından da gerçek malikin davacı olduğu ve ...’ın şeklen ve geçici tapu maliki gibi göründüğü sonucu doğmaktadır.

Hal böyle olunca, kendisinden beklenen asgari özeni göstermeyen, kolay bir araştırma ile dava konusu bağımsız bölümün gerçek hak sahibinin kooperatif olduğunu bilmesi mümkün olan davalı ...’ın danışıklı işlem içinde olduğu ve bu nedenle iyiniyetli olmadığının kabulü gerekir. Bu nedenle Medeni Kanunun 932(YMK.m1024) maddesi gereğince adına yapılan tescil hukuki sebepten yoksun yolsuz tescil sayılacağından davalı ...’ın ayni hakkına değer verilemez.

Davada, davacının devraldığı şahsi hak nedeni ile tescile hak kazanıp kazanmadığın da ayrıca incelenmesi gerekir. Şöyle ki;

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada yüklenicinin temel borcu,sözleşme gereği fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir.

Zira yüklenici bu nitelikleri haiz bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmiş ise, sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının devrini ondan isteyebilir.Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını devralan üçüncü kişide yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir.Ancak,yüklenicinin açtığı davalarda olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanabilmesi için,yapının arsa sahibinin reddedemiyeceği seviyeye getirilmesi,

ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından tamamlanması veya bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir. Olayda mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan raporda, arsa malikinde eksik iş savunması doğrultusunda bir inceleme yapılamamış ve sadece dava konusu bağımsız bölümün değeri hesaplanmıştır.

./....

-4-

2006/83-1318

Bu durumda mahkemece yapılacak iş;yerinde konusunda uzman bilirkişiler ile yeniden keşif yapılarak inşaatın inşaatın arsa sahibinin reddedemiyeceği bir seviyeye getirilip getirilmediğini saptamak, getirilmiş ancak eksik iş varsa bunları ve para olarak değerini bulup hesaplatmak bunları davacıya depo ettirmek, tüm bunlardan sonra arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmede teslim iskan şartına bağlandığından,

iskan ruhsat alım işlerini sağlamak üzere davacıya uygun mehil vermek, bütün bu satılanların sonucuna uygun bir hüküm kurmaktan ibarettir.Değinilen yönler bir yana bırakılarak davanın reddine dair verilen kararın Dairemizce yanılgıyla onandığı bu defa yapılan incelemede anlaşılmakla, onama kararının kaldırılarak hükmün yukarıda yazılı eksik inceleme araştırma nedeni ile bozulması gerekmiştir.