Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/13334 K.2008/1513

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.03.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, karşı davacı ... Konut ... Kooperatifi tarafından verilen 15.04.2004 tarihli dilekçe ile de elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 13.03.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... Konut ...

Kooperatifi vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 12.02.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av.... geldi, karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. ... karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici

bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı

veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı yada olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Açıklanan ilkeler ışığında somut olaya dönüldüğünde;

Davacı, davalılar arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 9.Blok 13 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden aldığını, bedelini ödediğini, halen kullanımında olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.

Arsa maliki olan davalı kooperatif, yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmediğinden tescil isteğinin kabul edilemeyeceğini belirterek açmış olduğu karşı davası ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karşı davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davalı-karşı davacı S.S. Haziran konut ... Kooperatifi tarafından temyiz edilmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya kapsamına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2-Davalılar arasında imzalanan 04.12.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenici ... İnşaat Ltd.Şti’ ne inşaat yapım bedeli olarak verilen 10 adet bağımsız bölümden 9. blok 13 numaralı bağımsız bölümün yüklenici tarafından davacıya satılması nedeni ile tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulmuştur.

İnşaat sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 1. maddesi uyarınca davaya konu 13 numaralı daire yükleniciye verilecektir. Ancak yüklenicinin adına tescil isteyebilmesi için; anahtar teslimi olmak kaydıyla yükümlendiği inşaatı yine sözleşmenin 12. maddesince SSK ve diğer tüm borçlarını ödeyip oturma raporunu alarak arsa sahibi kooperatife teslimi zorunludur.

Oysa mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde, yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun ifa etmediği arsa sahibi kooperatife borçlu olduğu saptanmıştır. SSK’dan ilişiksizlik belgesi de sunulmamıştır. Bu haliyle yüklenicinin tescile hak kazanmadığı ortadadır. Yükleniciden daire satın almak suretiyle alacağın temliki hükümlerine dayanarak arsa sahibinden tapu payı isteyen davacı, yüklenicinin halefi sıfatıyla onun edimlerini tümüyle ifa etmelidir.

Aksi durumda tescil istemi dinlenemez. O halde, mahkemece yapılması gereken ..., yüklenicinin inşaat sözleşmesi hükümlerince tescile hak kazanıp kazanmadığı araştırılmalı, SSK’dan ilişiksizlik belgesi ve oturma izni ibrazıyla eksik borç kalmadığı anlaşıldığında şimdiki gibi tescil kararı verilmeli, bunların yerine getirilmemiş olması durumunda davacıya yüklenici namına ifası için yetki ve makul süre verilmeli, eksiklikler giderilmez ise dava reddedilmelidir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan tüm yükümlülüklerin yerine getirildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup karar bozulmalıdır.