Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/5854 K.2008/7324

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.03.2004 ve 06.01.2006 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.04.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin pul bulunmaması nedeniyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 27.07.2001 günlü biçimine uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Birleştirilen davada, asıl dava konusu bağımsız bölüm tapuda üçüncü kişiye satıldığından bahisle, muavazaaya dair işlem nedeniyle davalılardan ... ... üzerindeki payın iptali talep edilmiştir.

Davalılardan ... Kooperatifi ile, davalı ... davanın reddini savunmuştur.

Davalı, arsa sahibi ... cevap vermemiştir.

Mahkemece, davalılardan ... ...’ın mülkiyet ... sahibi olması nedeniyle şahsi hak sahibi olan davacı ... şahsi hakkını mülkiyet ... sahibi ...’a karşı ileri süremeyeceğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Davacının dayandığı 27.07.2001 günlü biçimine uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin konusu davalılardan ... Kooperatifi tarafından yapılmakta olan 1742-6663 parseller üzerindeki inşaatın A blok 3. normal kat 16 numaralı bağımsız bölümdür. Arsa sahibi olduğu anlaşılan davalı ... 16 numaralı bağımsız bölümü aldığı bedel karşılığı arsa payı ve eklentileri ile birlikte davacıya satış vaadinde bulunmuştur. Sözleşmede ileride kurulacak kat irtifakından sonra daire tapusunun davacıya verileceği yazılıdır.

Tapu kayıt örneğinden binanın kat irtifakının kurulmadığı davalı ...’in davalı ... ...’a tapuda 21.01.2004 tarihinde ve davacının satış vaadi sözleşmesinden çok sonra temlik işlemi yaptığı görülmektedir.

Davacı, davalılardan ... ... fiilen kullanılmakta olan binanın kapıcısı olduğunu arsa sahibi olan davalı ... ile el ve işbirliği yaparak muvazaalı işlemde bağımsız bölüm tapusunu birleşen davanın davalısı ... ...’a geçirdiğini iddia etmiş, buna ilişkin delillerini 11.11.2005 günlü dilekçesinde bildirmiştir.

Davacının bu iddiası muvazaa iddiasıdır. Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Gerçekten ayni hak, kütüğe tescil yoluyla yazılmışsa kural olarak böyle bir tesciline dayanan iyiniyetli kişinin iktisabı korunur.

Muvazaa, Borçlar Kanununun 18. maddesi hükmünce düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse muvazaa kısaca irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır. Hukuk Genel Kurulunun bir kararında ise muvazaa, «tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında sonuç ve hüküm doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmalıdır.» biçiminde tarif edilmiştir.

Tanımlamadan anlaşılacağı üzere burada irade açıklamasında bulunan tarafla diğer taraf yani kendisine irade açıklanan taraf irade açıklamasının hüküm ve sonuç doğurmaması hususuna anlaşmış, yalnız üçüncü kişilere karşı gerçek bir hukuki işlemin var olduğu görünüşü yaratmak istemiştir. Muvazaada görünürdeki işlemin her türlü hukuki sonuçtan yoksun olması tarafların ortak iradelerinin bu yolda birleşmemesinden dolayıdır.

Çünkü, muvazaada taraflar görünürdeki işlemin altında muhteva ve sonuçlarıyla gerçekleşmesini ... ettiklerini (gizli sözleşme) işlemini gizlerler. Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı ... ile birleşen davanın davalısı ... ... arasındaki görünürdeki satış işleminin satış vaadi sözleşmesinin kendisine tanıdığı hakları bertaraf etmek amacıyla muvazaalı yapıldığını ileri sürdüğüne göre bu iddiasını, satış işleminin tarafı olmadığından, her türlü delille kanıtlayabilir.

Mahkemece, yapılan bütün bu açıklamalar bir yana bırakılarak şahsi hakkın mülkiyet ... sahibine karşı ileri sürülemeyeceğinden söz edilip birleşen davanın, dava nedeni incelenmeksizin istemin reddi doğru olmamıştır.

Az yukarıda sözü edildiği üzere davacının dayandığı satış 27.07.2001 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davacıya tapu kaydının binadaki kat irtifakının kurulmasından sonra verileceği yazılıdır. Davacının muvazaa iddiası kanıtlanırsa bu husus üzerinde durulması da gerekecektir. Çünkü Borçlar Kanununun 149. maddesi uyarınca bir akdin mevzuunu teşkil eden borcun mevcudiyeti meşkuk bir hadisenin gerçekleşmesine bağlanabilir. Bu gibi durumlarda o akit şarta bağlı akit olur.

Ancak anılan yasanın 154. maddesi hükmüne göre de şartın tahaakukunu iki taraftan biri iyiniyet kurallarına aykırı olarak mani olmakta ise yasa uyarınca taliki şart kendiliğinden gerçekleşmiş sayılır. Diğer taraftan, davalı ...’in birleşen davanın davalısı ... ...’a 21.01.2004 tarihinde tapuda yaptığı satış, 3/8 paya ilişkindir.

Yapılan bütün bu açıklamalara göre; davacının ... ...’a karşı açtığı davada muvazaa iddiasının kanıtlanması Borçlar Kanununun 154. maddesindeki koşulun gerçekleştiğinin de kabul edilmesi halinde mahkemece yapılması gereken iş; yerinde keşif yapılarak binadaki 27.07.2001 günlü satış vaadi sözleşmesine konu 16 numaralı bağımsız bölüme karşılık gelecek arsa payını bilirkişiye kat irtifakı kurulacakmış gibi hesaplatmak, bilirkişinin bulacağı bu payı birleşen davanın davalısı ... ... üzerindeki paydan iptal ve davacı adına tesciline karar vermek olmalıdır. Bütün bu yönler üzerinde durulmadan davanın eksik inceleme ve araştırma sonucu reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.