Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/12502 K.2010/644

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.01.2007 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil, birleştirilen davada ise elatmanın önlenmesi ve kal istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen 17.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.01.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı-davacı ... vekili Av. ... geldi. Karşı taraf gelmedi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Birleştirilen davada ise davalı, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve kal istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 1786 parsel sayılı taşınmazın 1367.18 metrekarelik kesiminin ifrazı ile davacıya ait 1785 parsel sayılı taşınmaza ilave edilmesine, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı- davacı ... vekili temyiz etmiştir

Türk Medeni Kanunu m. 684. ve 718 hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Dosya içinde bulunan bilgi ve belgelerden, Davacı–davalı ...’a ait 1785 parsel sayılı taşınmazın 1977 yılında yapılan tapulama sırasında "zeytin ağaçlı tarla" vasfı ile zilyetliğe dayalı olarak tescil edildiği, davalılara ait 1786 parsel sayılı taşınmaz da 8.7.1965 tarihli 5 nolu, 8.2.1937 tarihli ve 30 nolu 22.4.1967 tarihli ve 55 nolu iskan tapu kayıtlarına istinaden “ zeytin ağaçlı tarla” vasfı ile tescil edildiği, 1786 parsel sayılı taşınmaz hakkında Hazinenin tapu kaydı miktar fazlası yönünden açtığı davanın ise, miktar fazlasının 4071 sayılı Yasa uyarınca davalılar tarafından satın alındığı gerekçesi ile Karaburun Kadastro Mahkemesinin 12.11.1998 tarihli ve 1982/18 E. 1998/170 K. sayılı ilamı ile reddedilerek tespitin 05.04.2000 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Türk Medeni Kanunu’nun 724 maddesi hükmü uyarınca taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli olarak yapı sahibinin iyiniyetli olması, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gereklidir. Taraflara ait taşınmazlar kadastro tespiti sırasında “zeytin ağaçlı tarla " vasfı ile tescil edilmiştir.

Tapulamaca sırasında Kadastro Müdürlüğünce düzenlenen çap ve krokilere göre de üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Davacı-davalı ... yapıyı tapulamadan önce yaptığını ileri sürmüş ise de; resmi makamlarca düzenlenen belgelere aykırı bu iddiasının dinlenme olanağı yoktur. Davacı-davalı, yapıyı taşınmazlar çapa bağlandıktan sonra yaptığından yukarıda açıklanan subjektif iyiniyet koşulu gerçekleşmemiştir.

Öte yandan; davacı-davalı ...’a ait yapının 48.162 metrekare yüzölçümlü 1786 parsel sayılı taşınmazın 1367.18 metrekarelik kesiminde kaldığı ve bu kesimin ifrazının mümkün olmadığı anlaşılmıştır. Temliken tescil isteminin bu nedenle de reddine karar vermek gerekirken yapının bulunduğu kesimin ifrazı ile bu kesimin davacıya ait 1785 parsel sayılı taşınmaza eklenmesine karar verilemesi de doğru değildir.

Kabule göre de; Davacı- davalıya ait bina vasfındaki yapının zorunlu kullanım alanının tesciline karar vermek gerekirken bina vasfında olmayan duvar, teras gibi yapılar da nazara alınmak suretiyle zorunlu kullanım alanı dışındaki daha geniş bir alanın tesciline karar verilmesi de yerinde değildir.