Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/10079 K.2011/12552

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.11.2007 ve 12.05.2010 tarihli dilekçelerde tapu iptali ve tescil, davalı-birleşen davacılar vekili tarafından davalılar aleyhine 29.03.2007 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi kal ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacılar-birleşen davalılar ... ve ...'in davalarının reddine, birleşen davada ecrimisil kal talebinin reddiyle elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne dair verilen 15.02.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl davada davacı ..., davalıların maliki oldukları 2846 ada 3 sayılı parselin önceki maliki ...’den 01.01.1985 tarihinde dava dışı İhsan’ın 300 m2 yer satın aldığını, 300 m2’nin yarısını 14.02.1992 tarihinde kendisine sattığını, bu tarihten sonra üzerine kendi malzemesini kullanarak bina yaptığını, 3 sayılı parselin bina yapılan yere karşılık gelen kısmının tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.

Birleşen davada davacı ..., önceki malik ...’ün 01.01.1985 tarihinde 3 sayılı parselin 300 m2’sini dava dışı İhsan’a satıldığını, bu kişinin taşınmazın 150 m2 kısmını abisi olan ...’a haricen sattığını, ondan da kendisinin satın aldığını belirterek, 3 sayılı parsel üzerindeki binanın kapsadığı alanın Türk Medeni Kanununun 724.maddesi uyarınca adına tescilini talep etmiştir.

Birleşen davada taşınmaz maliki olan kişiler ise, asıl ve birleşen davanın davacılarının çaplı taşınmazlarına bina yaparak haksız elattıklarını, elatmanın kal suretiyle giderilmesini ve ecrimisil tahsili isteminde bulunmuştur.

Mahkemece, 3 sayılı parselde ifraz olanağı bulunmadığından bahisle asıl ve birleşen davanın reddine, arsa sahipleri tarafından açılan elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, yapı sahipleri iyiniyetli olduğundan ecrimisil ve kal istemlerini reddine karar verilmiştir.

Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.

1-Asıl ve birleşen davalardaki istemin dayanağı Türk Medeni Kanununun 724.maddesidir.

Türk Medeni Kanunu m. 684. ve 718 hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.

Somut olayda; taşınmazın 1969 yılındaki tapulama çalışmaları sırasında tam pay olarak ... adına kaydedildiği, bu kişinin muhtelif tarihlerde değişik kişilere tapuda pay sattığı, 25.07.1996 tarihindeki imar çalışmaları sonucu öncesi 25 sayılı parsel olan taşınmazın değişik parsellere gittiği, dava konusu 2846 ada 3 sayılı parselin de bu çalışmalar sırasında davalılar adına imar yoluyla tescil edildiği anlaşılmaktadır. Görülüyor ki, davalı ve birleşen davanın davacıları taşınmaza sonradan imar çalışmaları sonucu 25.07.1996 tarihinde malik olmuştur.

Yukarıda belirtildiği üzere, yapı sahibinin Türk Medeni Kanununun 724.maddesinden kaynaklanan hakkı kişisel hak niteliğindedir. Dolayısıyla bu hak, yapının yapıldığı tarihteki taşınmaz maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.

Mahkemece bu husus üzerinde durulmamış, kişisel hakkın sonradan kayıt maliki olan davalı ve birleşen davanın davacılarına karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği hiç araştırılmamıştır. Öncelikle, 25 sayılı parselin tüm tedavül kayıtları getirtilerek ve binalar yapıldığı tarihteki taşınmaz malikinin kimler olduğu saptanarak belirtilen araştırmanın yapılması gerekir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi diğer bazı koşulların varlığı da aranmaktadır. İlk koşul; malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Gerçekten yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Nitekim mahkemece bu yön üzerinde durulmuş, ifraz olanağı olmadığı yetkili merci olan belediye tarafından bildirildiğinden, istek reddolunmuştur.

Ne var ki, taşınmaz imar uygulaması yapılan bir alandadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi gereğince, taşınmazın paylı olarak tesciline olanak vardır. Çoğun içinde az da bulunduğu nedeniyle davacıların isteminin paylı tescil nitelemesi yapılarak değerlendirilmesi gerekir. Ancak bunun değerlendirilebilmesi için, mahkemece yukarıda vurgulanan inceleme ve araştırmaların, özellikle de Türk Medeni Kanununun 724.maddesinde malzeme sahibine tanınan kişisel hakkın sadece binanı yapıldığı tarihteki maliklere yöneltilebileceği kuralına göre araştırmanın yapılması gerekir.

Bu yönler üzerinde durulmadan salt taşınmazda ifraz olanağı bulunmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddi doğru olmamıştır.

Karar, belirtilen nedenlerle bozulmalıdır.

2-Yukarıdaki bozma nedenine göre kayıt maliki davacıların ecrimisil ve kal istemine yönelik temyizlerinin şimdilik incelenmesi gerekmemiştir.