Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/394 K.2011/5208

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.12.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 18.06.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.04.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ile karşı taraftan davalılar vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılardan ... Ltd.Şti. ile ... taşınmaza tapuda iyiniyetle malik olduklarını, davalı ... ise satış vaadi sözleşmesinin muhatabı olmadığını, payı bulunduğu 7 sayılı parsele tevhit ve ifrazlar sonucu malik olduklarını, açılan davanın reddi savunmuşlardır.

Mahkemece, davalıların kötüniyetli malik oldukları kanıtlanmadığından bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına

bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Davada dayanılan 10.11.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusunu 1221 ada 3 sayılı parsel teşkil etmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin vaat borçlusu dava dışı ...’tir. Sözleşmenin düzenlenmesinden sonra aynı tarihte tapuya şerh edildiği, böylelikle satış vaadi sözleşmesi ile kazanılan şahsi hakkın sonraki maliklere de ileri sürülebilir hale geldiği görülmektedir.

Davacı vaat borçlusu aleyhine 21.08.1998 tarihinde ferağa icbar suretiyle tescil davası açmış, bu dava lehine sonuçlanarak, karar da Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir.

Yine, dosyada yer alan bilgi ve belgelerden önceki davanın açıldığı 21.08.1998 tarihinden sonra ve o dava devam ederken kayıt maliki ...’in 3 sayılı parseli dava dışı ...’e tapuda 17.12.2002 tarihinde sattığı, kayda 10.11.1997 tarihinde işlenen şerhin tapuda yapılan bir işlemle 12.11.2003 tarihinde terkin edildiği anlaşılmaktadır. Bundan sonra 3 sayılı parseldeki 955 pay 17.11.2003 tarihinde davalılardan ...

Ltd Şirketine, 830 pay ise 15.12.2003 tarihinde davalı ...’a tapuda devredilmiştir. Daha sonra çekişmeli 3 sayılı parsel ile 1 ve 2 sayılı parseller tevhit edilerek 5 sayılı parsel adını almış, bunun ifrazı sonucu 6 ve 7 sayılı parseller ortaya çıkmıştır. 2686 metrekare yüzölçümündeki 6 sayılı parsel davalı ....Şti., 2330 metrekare yüzölçümündeki 7 sayılı parsel ise 1530/2300 payı davalılardan ..., 830/2330 payı ise diğer davalı ... adına kayıtlıdır.

Dosyadaki maddi olgulara ilişkin bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince;

Belirtmek gerekir ki satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından bu hak kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile kişisel hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınması gerekir. Diğer taraftan hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileri kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken koşulsuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen bu ilke Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanılarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024’de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Eldeki davada vaat borçlusu ...’in 17.12.2002 tarihinde taşınmazı ...’e tapuda sattığı zaman satış vaadi sözleşmesi şerh edildiğinden mevcut şerh sebebi ile ...’in kötü niyeti tartışılmamalıdır. Davalılardan ... çekişme konusu haline gelen 7 sayılı parselde daha önce maliki bulunduğu 2 sayılı parselin tevhidi suretiyle malik haline geldiğinden satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir şekilde muhatabı olmayan bu davalıya da husumet yöneltilemez.

Ne var ki, davalılardan ... ile ... Ltd.Şti.’nin durumu yukarıda sözü edilen Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024. maddeleri kapsamında değerlendirilmelidir.

Yine yukarıda belirtildiği üzere taşınmaza sonradan malik olan bir kimsenin iyiniyetinden maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususu hak iktisap ederken kusursuz olarak bilememesidir. 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde açıklandığı ve Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlandığı üzere bazen vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirlenmiş olan bir kimsenin kötüniyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesi gerekmez.

Sorun bu açıdan değerlendirildiğinde dosyadaki nüfus kayıt örneklerinden davalılardan ...’ın vaat borçlusu ...’in oğlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu davalı 3 sayılı parselin davacıya 10.11.1997 tarihinde satışının vaat edildiğini bilebilecek durumda olan bir kişi olduğundan davacının davalılardan ...’ın ayrıca kötü niyetini ispat etmesi gerekmez. Davanın 7 sayılı parseldeki ... payı yönünden açıklanan sebeple kabulü gerekir.

Davacının diğer davalı ....Şti.’ne yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı tarafından bu davalının da tüm davalıların ortak olduğu bir aile şirketi olduğu ileri sürülmüştür. Gerçekten dosyada bulunan kartvizitinden, ...’ın davalı şirketin yöneticisi olduğu aynı zamanda adı geçen kişinin davalı ...’nın kardeşi, diğer davalı ...’ın amcası

olduğu görülmektedir. Ne var ki mahkemece davalı şirketin hangi tarihte kurulduğu, kuruluşundaki ortaklarının kimler olduğu, ortaklarında değişiklik olup olmadığı, ortakların vaat borçlusu ... ve diğer davalılarla ilişkilerinin ne olduğu ticaret sicil müdürlüğünden sorulup saptanmamıştır. Bu nedenle değinilen biçimde bir inceleme ve araştırma yapılmalı, yukarıda belirtilen hususlar da gözetilerek davalı şirketin durumu Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bütün bu nedenler bir yana bırakılarak eksik inceleme ve araştırma sonucu davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.