Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/14693 K.2014/1697

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 07.01.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmazsa irtifak hakkı kurulması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacı A.. T..'ın davasının feragat nedeniyle reddine, diğer davacıların davasının ise esastan reddine dair verilen 24.05.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı A.. Y.., V.. Ş.., A.. A.. mirasçıları V. A. ve diğerleri vekili ile davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar, dava konusu ... ada ... ada.. ve..parsel sayılı taşınmazları köy senetleri ile dava dışı Kemal Başar'dan satın alarak taşınmazlar üzerinde iyiniyetle evler yaptıklarını, ancak dava dışı K. B.'ın daha sonra 27.05.1992 tarihinde davalıya tapuda sattığını öne sürerek temliken tescil, olmazsa lehlerine irtifak hakkı kurulması istemiyle dava açmıştır.

Yargılama sırasında davacı A.. T.. vekili, A.. T.. yönünden davadan feragat ettiğini belirtmiştir. Dosya içerisindeki vekaletnamede davacı A.. T.. vekilinin davadan feragate yetkili olduğu anlaşılmıştır.

Davalı, davanın reddini savunmuş, ayrıca davadan feragat eden davacı A.. T.. yönünden yargılama gideri ve vekalet ücreti istemediğini belirtmiştir.

Yerel bilirkişiler ifadelerinde, davacıların dava konusu taşınmazları 1985-1990 yılları arasında köy senedi ile satın alarak taşınmazlar üzere evler yaptırdıklarını bildirmişlerdir.

Eski .. ada .. parsel sayılı taşınmazın 09.07.1980 tarihinde dava dışı K. B. ve dava dışı kişiler adına paylı olarak tespit edilerek 15.01.1981 tarihinde kesinleştiği, dava dışı K. B.'ın 27.05.1992 tarihinde 3271/4971 payını tapuda davalı H.. D..'e sattığı, 17.06.2004 tarihli imar uygulaması sonucu dava konusu .. ada .. .. ada.. ve .. parsel sayılı taşınmazların payına karşılık davalı H.. D.. adına tescil edildiği anlaşılmıştır.

Mahkemece, davacı A.. T..'ın davasının feragat nedeniyle reddine, diğer davacıların davasının ise esastan reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı A.. Y.., V.. Ş.., A.. A.. mirasçıları V. A. ve diğerleri vekili ile davalı vekili temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

1-Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacılar dava konusu taşınmazların öncesinde kadastro parseli iken çaplı taşınmazın bazı bölümlerini haricen satın alarak bina yaptıklarını belirterek TMK'nın 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, olmazsa irtifak hakkı kurulması istemiyle dava açmış ise de çaplı taşınmazlarda kural olarak iyiniyet iddiasında bulunulamayacağından ve ayrıca bu tür davalar kendisinden taşınmaz satın alınan malike karşı açılabileceğinden tapu iptali ve tescil talebinin reddinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Bu nedenlerle davacılar A.. Y.., V.. Ş.. ile A.. A.. mirasçıları V. A. ve diğerleri vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince, davalı vekili sadece davasından feragat eden davacı A.. T.. yönünden vekalet ücreti talep etmediğini belirttiği halde davaları esastan reddedilen davacılar A.. Y.., V.. Ş.. ile A.. A.. mirasçıları V. A. ve diğerleri aleyhine davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.