Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/11933 K.2015/3466

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.10.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 06.05.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir

Davalı arsa malikleri ve yüklenici ... davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacı tarafın sadece tapu iptali ve tescil talep ettiği ancak bilirkişi raporuna göre inşaatın % 75 - 80 oranında tamamlandığı, bu tamamlanma oranına göre tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği, davacı tarafın tazminat istemi de bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Somut olayda; arsa sahipleri ve yüklenici arasında düzenlenen 11.10.2007 tarihli ve 18830 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Ankara İli Keçiören İlçesi Uyanış Mahallesinde kain, imarın 32928 adası üzerindeki 28 ve 29 numaralı parsellerin tevhidi ile oluşacak yeni parsel üzerine (yenisi 32928 ada 50 sayılı parsel) belediyesinden tasdikli mimari projesine uygun, betonarme çok katlı bir binanın yapımı konusunda anlaşmaya vardıkları, davacı ile davalı arasında 11 numaralı taşınmaz yönünden 32,09.5-TL bedelle konut satış sözleşmesi imzalandığı,

anılan 11 numaralı taşınmazın tapu kaydının davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı olduğu, bilirkişi tarafından hazırlanan raporda anılan meskenin ve üzerinde yer aldığı binanın halen kaba inşaatının % 100, ince işlerinin ise % 60 civarında tamamlandığı yani bu inşaatın seviyesinin % 75 - 80 aralığında olduğu, inşaatın ince işleri olan sıva + badana + armatür + mutfak dolapları + ortak alan eksiklikleri + çevre tanziminin yapılmamış olduğu belirtilmiştir.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen 11.10.2007 tarihli, 18830 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 32. maddesinde zemin kat betonu atılınca bir daire, ikinci kat betonu atılınca bir daire, çatı kapanınca bir daire, ince işçilik aşamasından sonra üç adet dairenin satışı konusunda yükleniciye yetki verileceği kararlaştırılmış,

yüklenici hissesine düşecek bağımsız bölümlerle ilgili olarak kademeli satış yetkisi verildiği anlaşıldığından mahkemece sözleşmenin bu hükmü gözetilerek dava konusu bağımsız bölümün de bir kısım bağımsız bölümlerle birlikte yüklenici tarafından yapılan imalat kapsamında hak edilip edilmediği, dolayısıyla yükleniciye halef olan davacının bu bağımsız bölümün adına tescilini istemeye hak kazanıp kazanmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.