Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/12418 K.2015/604

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.12.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 07.11.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20.01.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av....geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı arsa maliki ... ile davalı yüklenici... arasında düzenlenen 02.11.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 554 parsel sayılı taşınmazdaki 1 numaralı bağımsız bölümü yükleniciyle 26.07.2008 tarihinde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca temlik aldığını, yüklenicinin arsa malikine, kendisinin de yükleniciye karşı edimlerini yerine getirdiğini, tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.

Davalı ..., yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden eser sözleşmesinin feshedildiğini, satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, davanın reddini savunmuş, davalı yüklenici ise davacının satış vaadi bedelini ödediğini, binanın %99 oranında tamamlandığını, arsa malikinin tapu kaydını devretmediğini, davayı kabul ettiğini belirtmiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa maliki vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut uyuşmazlıkta, davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “işin tamamlanmış sayılma koşulu” başlıklı 11. maddesi gereğince tüm işler tamamlanıp iskan ruhsatının alınması ile işin ikmal edileceği ve dairelerin sahiplerine teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Dosya içerisindeki 17.07.2008 günlü bilirkişi raporunda binanın % 97 oranında tamamlandığı, eksik iş bedelinin 34.030 TL olduğu saptanmıştır.

Belediye başkanlığının 22.12.2008 günlü yazısı ile de taşınmazda iskan ruhsatının alınmamış olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak .... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2007/47 esas 2013/402 karar sayılı dosyasında açılan davada tazminata hükmedilmiş ancak karar kesinleşmemiştir. Davalılar arasındaki sözleşme gereğince yüklenici tarafından edimlerin % 97 oranında yerine getirilmiş

olması nedeniyle eksik ve kusurlu işlerin arsa maliki açısından katlanılabilir bir seviyede bulunduğu anlaşılmaktadır. Ancak, davacının tapu iptali ve tescil isteminin kabul edilebilmesi için yüklenicinin arsa malikine karşı sözleşmeden doğan edimlerini tam olarak yerine getirmesi gerekir. Bu nedenle, öncelikle davalılar arasında ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülen davanın sonucu beklenerek sözleşmeden doğan ayıplı ve eksik iş bedelinin arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi için davacıya süre verilerek tahsilde tekerrür oluşturmayacak biçimde bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.