Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/12405 K.2017/3165

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.09.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava ile tazminat, birleştirilen davadaki karşı dava ile tazminat talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda;

davacı ...'ün tapu iptali ve tescil isteminin reddine, birleştirilen davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen 07.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı, davalı-birleştirilen dosya karşı davacıları yükleniciler ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.04.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı.

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Asıl dava, 14.10.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 183 (191) sayılı parseldeki binanın 10 numaralı bağımsız bölümünün yüklenicinin temliki işlemine dayanarak tapu kaydının iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi, yüklenicilerin yaptıkları inşaat sebebiyle bağımsız bölüme hak kazandıklarını, ancak temlik işleminin kime yapıldığını bilmediğinden bu bağımsız bölümlerin mülkiyetini nakledemediğini, davanın reddini savunmuştur.

Birleştirilen mahkemenin 2006/28 esasında kayıtlı davada davacı arsa sahibi ..., davalılar ile adi yazılı 14.10.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıklarını, ancak davalı yüklenicilerin edimini yerine getirmediğini, yaptırılan tespitte bilirkişi raporuna göre eksik işler sebebiyle 21.271,00 TL alacağının çıktığını, ihtar edilmesine rağmen ödenmediğini, bu miktarın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Birleştirilen davaya karşı açılan karşı davada yüklenici Mehmet ve Mesut, 14.10.2010 tarihli sözleşme uyarınca 183 sayılı parsel üzerine bina yapım işini yüklendiklerini, edimlerini yerine getirdiklerini, üstelik sözleşmede yer almayan 29.792,60 TL fazla imalatları olduğunu, bu miktarın arsa sahibinden tahsilini, olmadığı takdirde birleştirilen davadaki talepten mahsubuna karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulü ile, 21.271 TL'nin birleştirilen dava tarihi olan 31/01/2006 tarihinden itibaren başlayacak yasal faizi birlikte birleştirilen davanın davalıları ... ve ...'dan müşterek ve müteselsilen alınarak ...'a verilmesine, birleşen davadaki karşı davanın kısmen kabulü ile, 10.683,37 TL'nin harç yatırma tarihi dikkate alınarak 26/06/2006 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ...'tan alınarak ... ve ...'a verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili, asıl ve birleştirilen davada davalılar, birleştirilen davaya açılan karşı davada davacı olan yükleniciler temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre yüklenicilerin bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacının temyiz itirazlarına gelince;

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; davacı vekilinin temyiz dilekçesinin ekinde sunmuş olduğu 15.07.2016 tarihli dilekçe ile arsa sahibi ... vekilinin davalı yüklenicileri ibra ettiği, 14.03.2005 tarihli ve 04139 yevmiye numaralı vekaletnamesiyle de ibra etmeye yetkili bulunduğu anlaşılmıştır. Buna göre yüklenicilerin arsa sahibine karşı edimini tamamen yerine getirdiğinin kabulü gerekir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacı ...'ün tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.