Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/15480 K.2020/5051

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05/09/2014 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın bir kısım davalılar yönünden reddine, bir kısım davalılar yönünden kabulüne dair verilen 09/03/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili, bir kısım davalılar vekili ve bir kısım davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile ölü ... mirasçılar arasında 124, 209 ve 210 sayılı parseller hakkında ... 2. Noterliğinin 30.05.2007 tarih ve 15603 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; ... 2. Noterliğinin 18.02.2011 tarih ve 5305 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve ...

2.Noterliğinin 18.02.2011 tarih ve 5312 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlediğini ve bu sözleşmeler uyarınca hisse satın aldığını, satış bedelini davalı tarafa ödediğini, taşınmazları davacının kullandığını, tapu kaydının muris adına kayıtlı olduğunu ancak mahkeme kararı ile elbirliği mülkiyetinin müşterek mülkiyete çevrildiğini ve kararın kesinleştiğini, bir kısım davalılar tarafından müşterek mülkiyete çevirmeden hemen sonra danışıklı olarak hisselerinin devredildiğini, dava konusu taşınmazların davacıya satıldığının satın alan davalılarca da iyi bilindiğini,

satışın muvazaalı olduğunu belirterek 124, 209 ve 210 nolu parsellerde davalılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılardan ..., ..., ..., ..., ... ve ... taşınmazların satış bedellerinin kendilerine ödenmediğini ve bu yüzden satış vaadi sözleşmelerini fesh ettiklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Davalılardan ... ve ..., tapuda sorun yaşamaksızın dava konusu taşınmazlardaki bazı hisseleri bedelleri karşılığında satın aldıklarını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davalılar ..., ..., ..., ..., dahili davalı ... hakkında açılan davanın satış vaadi sözleşmesinde taraf olmadıkları, taşınmazları tapudan resmi senetle sonradan satın aldıkları, davacı tarafından bu davalıların dava konusu taşınmazları muvazaalı şekilde ve satış vaadinden haberdar olarak kötüniyetle iktisap ettikleri kanıtlanamadığından davanın reddine; davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... aleyhine açılan davanın ise dava tarihi itibariyle taşınmazlarda tapu maliki olmadıkları, dava konusu taşınmazlardaki hisselerini başka kişilere sattıkları gerekçesiyle reddine;

diğer davalılar aleyhine açılan davanın kabulü ile 124, 209, 210 parsel sayılı taşınmazlarda tapu kayıt maliki olan ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...'nun hisselerinin iptali ile bu kişilere ait hisselerin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü; davacı vekili, davalılardan ... ve ... vekili ile davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... birlikte temyiz etmiştir.

1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalılardan ... ve ... vekili ve davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...’ın temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2)Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nin 1023. maddesinde aynen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut olayda; davaya konu 124, 209 ve 210 parsel sayılı taşınmazlardaki bir kısım hisselerin satış vaadi sözleşmelerinden sonra vaad borçlularınca temlikinin muvazaalı olduğu iddia edildiğinden TMK’nin 1023. maddesi uyarınca bu konudaki taraf delillerinin toplanması, gerek görüldüğünde mahkemece resen araştırılması, taraf tanıklarının taşınmaz başında dinlenmek suretiyle davalıların satış vaadine konu bu taşınmazları temlik aldıklarında sözleşmeden haberdar olup olmadıkları ve sözleşmelerin yerine getirilmesine engel olmak amacıyla vaad borçlusuyla el ve iş birliği içerisinde olup olmadığının şüpheye yer vermeyecek şekilde saptanması,

taşınmazların değerleri tespit edilerek satış bedeli ile arasında önemli nispetsizlik bulunup bulunmadığı değerlendirilmek suretiyle karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.