Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/159 K.2018/3716

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.12.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteğinin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, komşu 509 parsel sayılı taşınmaz maliki tarafından açılan önalım hakkına dayalı ... iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı vekili, dava konusu 528 parsel sayılı tarlanın davalının babası ... tarafından alındığını, davalının babasının sınırdaş 508 ve 507 parsellerin de maliki olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davacı tarafça piyasa fiyatının altında dava konusu 528 parselin kendisine satılmasını kabul etmeyerek tapuda düşük bedel gösterilmek sureti ile davalı tarafından satın alınması üzerine değerinin çok altında bir miktar ile taşınmazı satın almak istemesi nedeniyle kötü niyetli kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/İ maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında; "Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir." hükmü getirilmiştir.

TMK' nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak ... iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı Kararı da bu doğrultudadır.

Somut olaya gelince;

Davacı, pay sahibi olduğu 509 parsel sayılı taşınmaza sınırdaş 528 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından 11.11.2014 tarihinde satın alındığını, yasanın bitişik parseller için şufa hakkı tanıdığını ileri sürerek 528 parseldeki davalı payının adına tescilini istemiştir.

Hükme esas 11.06.2015 havale tarihli bilirkişi raporu ve ekinde yer alan krokide davacıya ait 509 parselin davalı tarafça satın alınan 528 parsele komşu olduğu, 11.11.2014 tarihli resmi senede göre de; davalı tarafın bizzat kendisi tarafından 528 parselin satın alındığı anlaşılmıştır.

5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde bulunması gerekir.

Oysa dosya içinde bulunan inşaat ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde ağaçların yanısıra tek katlı bina ve havuz inşaatının da bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin yeterli inceleme yapılarak tarımsal arazi mi yoksa bahçeli ev niteliğinde mi olduğu belirlenerek, bahçeli ev niteliğindeyse, dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliği taşımadığından davanın reddine, tarımsal arazi niteliği taşıması halinde şartları oluşan önalım hakkının kabulüyle, önalım bedelinin depo edilmesine karar verilmesi gerekirken, davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu gerekçeyle hükmün bozulması gerekmiştir.