Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/5678 K.2018/3094

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 19.04.2011 gününde verilen dilekçe ile sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 17.04.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı vekili, davacı ile davalı ...'nın 22.09.2011 tarihinde birbirlerine güvenerek adi yazılı protokol hazırladıklarını, bu sözleşmeye göre davacının 8849 ada 1 parsel arsa vasıflı taşınmazın 700.000 TL bedelle ...'ya satacağı, ...'ya sattığı yer karşılığında davalı ...'nın 5787 ada 2 parsel, 9 nolu bağımsız bölüm 18740 ada 24 parsel A blok 3. kat 8 nolu bağımsız bölüm ve 4419 ada 23 parsel, 8 nolu bağımsız bölümü devredeceği, ayrıca peşin olarak 220.000 TL ödeyeceği,

18740 ada 24 parsel 3 kat 8 nolu bağımsız bölüm üzerinde bulunan TEB Bankasına ait kredi ipoteğinin 1ay içerisinde kaldırılacağının kararlaştırıldığı belirtilerek davacının 8849 ada 1 parsel sayılı taşınmazı davalıya devrettiği, davalının ise protokolde kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediği belirtilerek 22.09.2011 tarihli sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle feshi, tarafların iade yükümlülüğü gereği 8849 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tapusunun davacı adına tescili, davacının iade yükümlülüğünde olduğu kısımlarla ilgili davacının yaptığı masrafların tespiti ve mahsubuna,

kalan taşınmaz bedelinin davalıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, 22.09.2011 tarihli sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğini, taşınmazların zilyetliğinin davacıya devredildiğini, 4419 ada 23 parsel 8 nolu bağımsız bölümün davacı ...'ya devredildiğini, diğer taşınmazlarla ilgili de satış yetkisi içeren vekaletnamenin verildiğini, 1840 ada 24 parsel 8 nolu bağımsız bölümün kredi taksitlerinin kendisi tarafından ödenmeye devam edildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile, ... ili, ... ilçesi, Yunuseli Mahallesi 8849 ada, 1 nolu parseldeki 3079,42 m2'lik arsa vasıflı davalı ... üzerine tapuda kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile davacı ... adına tapu kütüğüne kayıt ve tesciline, ... İli, Tuzpazarı, Cumhuriyet Caddesi, 4419 ada 23 parselde 1. ... katta 8 nolu bağımsız bölümün davacı ... adına tapuda kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile davalı ... adına tapu kütüğüne kayıt ve tesciline, ... ili Hocahasan Mahallesi ve ... Mahallesindeki bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında herhangi bir değişiklik yapılmasına mahal olmadığına, ilgili tarafın uhdesinde bırakılmasına, karar kesinleştiğinde toplam 252.457,47 TL alacağın davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, BK'nun 213 (6098 sayılı TBK'nun 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.

Ne var ki, şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan sözleşmenin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülememesi gerekir. Zira böyle bir davranış, TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.

Somut olayda; davacı, edimlerini yerine getirdiğini, davalının ise edimlerini yerine getirmediğini belirterek sözleşmenin feshini, tarafların karşılıklı edimlerinin iadesini talep etmiştir.

Davacı, adına kayıtlı 8849 ada 1 parsel sayılı taşınmazı davalıya devretmiştir.

Davalının davacıya 250.000 TL ödediği, sözleşme konusu 4419 ada 23 parsel 8 nolu bağımsız bölümü davacıya devrettiği, 5787 ada 2 parsel 9 nolu bağımsız bölümün satış yetkisini de içeren vekaletnamenin 26.09.2011 tarihinde davalı tarafından davacıya verildiği, yine 1860 ada 24 parsel 8 nolu bağımsız bölümün satış yetkisini de içeren vekaletnamenin taşınmazın maliki ... tarafından 26.09.2011 tarihinde davacıya verildiği,

1860 ada 24 parsel 8 nolu bağımsız bölümün maliki ...'in keşif sırasında alınan beyanında taşınmazın gerçekte davalıya ait olduğunu beyan ettiği, 1860 ada 24 parsel 8 nolu bağımsız bölüm üzerindeki ipotek şerhinin 22.10.2014 tarihinde terkin edildiği anlaşıldığından, davacının 22.09.2011 tarihli protokole dayanarak devredilmeyen taşınmazların devrini talep edebilecekken sözleşmenin feshi ile karşılıklı edimlerin iadesini talep etmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Mahkemece, davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre; davacı 19.04.2013 tarihli dava dilekçesi ile dava değerini 24.000 TL göstererek bu bedel üzerinden nisbi harcı yatırmış, 14.04.2016 tarihli harç makbuzu ile dava değerini 923.825 TL üzerinden tamamlamıştır. Ancak harcın, duruşmanın bittiği tarih olan 14.04.2016 tarihinde yatırıldığı anlaşıldığından vekalet ücretinin 24.000 TL üzerinden hesaplanması gerekirken 923.825 TL üzerinden hesaplanması doğru görülmemiştir.

KARŞIOY

Taraflar aralarında imzaladıkları 22.09.2011 tarihli adi yazılı sözleşmeyle tapuda kayıtlı bulunan bir kısım taşınmazların birbirlerine devrini kararlaştırmışlardır.

Davacı, anılan harici sözleşme gereğince maliki bulunduğu taşınmazı davalıya temlik etmesine rağmen, davalının sözleşme koşullarını yerine getirmediğini ileri sürerek, sözleşmenin edimlerinin yerine getirilmemesi nedeniyle feshi ve neticesinde tarafların iade yükümlülüğü gereği 8849 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescili, kendisinin iade yükümlülüğünde olan kısımlarla ilgili yaptığı masrafların tespit ve mahsubu, aksi halde tazminat istekleriyle eldeki davayı açmıştır.

Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların devri, Türk Medeni Kanununun 706, Türk Boçlar Kanununun 237, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz.

Türk Medeni Kanunun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil, geçerlilik şartıdır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan taşınmazın devrine ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Buna dayalı olarak tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.

Öte yandan; Türk Borçlar Kanununun 237. maddesinde taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesinin şart olduğu, aynı yasanın 283. maddesinde de, satış sözleşmesine ilişkin hükümlerin, mal değişim sözleşmesine de uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. O halde, taşınmazlara ilişkin trampa sözleşmelerinin resmi şekle tabi olduğu ve resmi şekilde yapılmayan trampa sözleşmelerinin geçersiz olduğu, geçersiz olan harici trampa sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamayacağı, geçersiz sözleşmelerde tarafların ancak verdiklerini geri isteyebilecekleri kuşkusuzdur.

Somut olayda da, taraflar arasında imzalanan ve taşınmaz devrini öngören sözleşme, haricen düzenlenmiş trampa sözleşmesi niteliğinde olup, şekil şartlarına uymadığından geçersizdir ve bu nedenle tarafların karşılıklı olarak aldıklarını geri vermeleri gerekir.

O halde; mahkemece, davacının, anılan harici trampa sözleşmesine dayalı olarak, davalının anılan sözleşme gereğince kendisine devretmesi gereken taşınmazlar (5787 ada 2 parsel 9 nolu bağımsız bölüm ile 1860 ada 24 parsel A Blok 3. kat 8 nolu bağımsız bölüm) hakkında tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacağı, geçersiz sözleşmeden dolayı tarafların aldıklarını geri vermeleri gerektiği belirlenmek ve benimsenmek suretiyle yazılı şekilde karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak, taraflar arasında yapılan yazılı sözleşmede öngörülen bedel konusunda Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmü de gözetilmek suretiyle davacı tarafından alınan bedel bakımından, davacıya önel verilerek bedelin davalıya ödenmek üzere depo ettirilmesi ve ondan sonra davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.

Hal böyle olunca; sayın çoğunluğun vekalet ücretine ilişkin bozma görüşüne katılmakla birlikte, işin esası bakımından mahkemece verilen kararın kural olarak doğru olduğu, ne var ki, yukarıda açıklanan nedenlerle davacının davalıya iade etmesi gereken bedelin depo ettirilmesinden sonra davanın kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle bozma düşüncesinde olduğumuzdan, sayın çoğunluğun geçersiz sözleşmeye dayalı edimlerin yerine getirilmesinin istenebileceği ve iadenin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğundan davanın reddi gerektiğine ilişkin gerekçesine katılamıyoruz.