Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/3428 K.2019/8220

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26/05/2015 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17/03/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalıların murisi ...'nun sağlığında 02.10.1990 tarih ve 41140 yevmiye No'lu düzenleme vekaletname ile vekil tayin ettiği ...ile müvekkili davacı arasında düzenleme şeklinde yapılan 03.10.1994 tarih ve 41163 yevmiye No'lu satış vaadi sözleşmesi ile muris ...'nun adına hükmen tesciline karar verilen 2738 parsel sayılı taşınmazdaki 8 paydan muris adına hükmen verilmiş bulunan iki payın bir payını müvekkili davacıya satmayı vaadettiğini, bedelin sözleşmeye uygun şekilde kısmen peşin kısmen altı ay içinde tamamının nakden ödendiğini, 2738 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafça iktisap edilen 241.500 m2 kısmının iptali ile müvekkili davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, 2738 parsel sayılı taşınmazın iştirak halinde mülkiyete konu olduğunu, satış bedelinin 500.000,00TL'sinin peşin ödendiğini, 700.000,00TL'sinin ise satış tarihinden itibaren 6 ay içerisinde ödeneceğinin vadedildiğini, satış vaadi sözleşmesinden sonra müvekkilinin murisi Ziya'nın vefat ettiğini, bu nedenle peşin alınan dışında geriye kalan satış bedelinin ödenip ödenmediğini bilmediklerini, davacı tarafta alındı belgesi var ise dosyaya ibraz etmeleri gerektiğini, zamanaşımı definde bulunduklarını, davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın iştirak halinde mülkiyete konu olduğu, davacının taşınmazın paydaşlarından biri olmadığı, her ne kadar satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu açık ise de, sözleşme hükümlerinin ifa olanağının bulunmadığı anlaşılarak bu nedenle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;

Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,

Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,

Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,

Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.

Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.

Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.

Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.

Talep konusu parselin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar, v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli; bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler gereğince somut olayda; davaya konu ... 35. Noterliğinde düzenlenen 03.10.1994 tarihli 26179 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde ... adına vekaleten hareket eden ... Kadastro Mahkemesinin 14.06.1988 tarihli 1986/35 Esas, 1988/22 sayılı Kararı ile müvekkili ...'nun adına hükmen tesciline karar verilen ... ili, ... ilçesi, Beynam Köyü, 1.932.000 m2 yüzölçümündeki 2738 parseldeki 8 paydan müvekkili adına hükmen verilmiş bulunan iki paydan bir payını 1.200.000.000TL bedel ile ...'na satmayı vadettiği, bu bedelin 500.000.000TL'sini peşinen nakden aldığını, bakiye kalan 700.000.000TL'sini de satın almayı vadedenin altı ay içerisinde tarafına ödeyeceğini, ...'nun da satın almayı vadettiğinin yazılı olduğu anlaşılmaktadır.

... 26. Noterliğinde düzenlenen 02.10.1990 tarihli 41140 yevmiye sayılı vekaletnamede ...'nun "... ... Kadastro Mahkemesinin 14.06.1988 tarihli 1986/35 Esas, 1988/22 sayılı Kararı ile adına hükmen tesciline karar verilmiş bulunan ... ili, ... ilçesi, Beynam Köyü, 1.932.000 m2 yüzölçümündeki 2738 parseldeki 8 paydan adına hükmen karar verilmiş bulunan iki payını adına ... satış vaadi senet ve sözleşmesini imzalamaya, şartlarını tayin ve tespitte bulunmaya..." ...'yı vekil tayin ettiği, ... 26. Noterliğinde düzenlenen 23.11.1994 tarihli 33201 yevmiye sayılı azilname ile ...'in vekillikten azledildiği görülmektedir.

Dosya içerisinde bulunan tapu kayıtlarından, ...'nun 2738 parsel sayılı taşınmazın ...payında müşterek malik olduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece, ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de satış vaadine konu payın muris ... adına kayıtlı bulunduğunun, satış vaadinde bulunanın muris Ziya olduğunun (mirasçılarından birinin veya bazılarının değil) ve payının yarısı konusunda satış vaadinde bulunduğunun anlaşılması üzerine tarafların delilleri değerlendirilerek ve özellikle 5403 Sayılı Kanunun 8. maddesi de nazara alınarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.