Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2007/6522 K.2008/7282

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı-k.davalı ... vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde taraf vekilleri yapılan tebligata rağmen gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinde yapılmasını karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Davacı-karşı davalı ... tarafından açılan ilk davada Beşiktaş .... Noterliğince doğrudan düzenlenen 28.07.1993 tarih ve 25077 yevmiye numaralı sözleşmenin iptâline ve sözleşme konusu taşınmaz bölümüne yapılan binanın yıkılarak, enkazının ortadan kaldırılmasına ve davalıların taşınmaza el atmalarının önlenmesine karar verilmesi talep edilmiştir.

Karşı davada ise davalı-karşı davacı ... yapının bulunduğu taşınmaz kısmının ifrazı ile adına tescilini; ifraz olanaklı değilse MK’nın 650. maddesi gereğince taşınmazın adına temliken tescilini dava etmiştir.

Sarıyer 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/530 E – 2003/472 K sayılı kararı ile birleştirilen davada ise ..., ... mirasçılarının az yukarıda tarih ve sayısı belirtilen sözleşmenin yasal halefiyet yolu ile tarafı olduğu ileri sürülerek sözleşmenin iptâli ile sözleşme konusu taşınmazda yapılan ve Belediyece yıkımına karar verilen yapının yıkılarak, enkazının ortadan kaldırılmasına ve davalıların taşınmaza müdahalelerinin önlenmesine karar verilmesi istenmiştir.

Mahkemece tüm davalar reddedilmiş ve verilen karar davacı-karşı davalı vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve karşı davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Beşiktaş .... Noterliğince doğrudan düzenlenen 28.07.1993 gün ve 25077 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” BK’nın 355. maddesi hükmünde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindedir. Bu sözleşmeyi ... ve dava dışı ... arsa sahipleri; ... ise yüklenici sıfatları ile imzalamışlardır.

Dosya kapsamındaki tapu kayıtlarına göre sözleşmeyi arsa sahibi sıfatıyla imzalayan ... ve ...'nin sözleşme konusu 59 pafta, 358 ada ve 30 parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmaza müşterek mülkiyet şeklinde maliklerden oldukları anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetine konu 30 parselde ... 284/68000, ... ise 220/68000 oranında pay sahibidir. Ancak ... tarafından payının karşı davacı-davalı ...’a kayden temlik edilmiş olduğu çekişmesizdir.

Dosya kapsamına getirtilen işlemli nüfus aile kayıt tablosuna göre davalı ...’un 24.02.1999 tarihinde ve davanın açıldığı tarihten önce vefat etmiş olduğu, mirasçılarının ise eşi ... ile çocukları... ve ...’un oldukları anlaşılmaktadır. Oysa 04.05.1978 tarih ve 4/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı gereğince ölü aleyhine dava açılamaz ve ölü aleyhine açılan davada mirasçıların davaya dahil edilmesi ile de dava dinlenemez. O halde davacı ... tarafından ... hakkındaki davanın belirtilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı gereğince reddi gerekirken mahkemece gösterilen yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Türk Medeni Kanunu’nun 695. maddesi hükmü gereğince paylı mülkiyete konu tapulu taşınmazdan yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar. Somut olayda sözleşme konusu 30 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydından dava dışı çok sayıda paydaş bulunduğu anlaşılmaktadır.

Tarafların açıklamaları, dosyadaki bilgi ve belgeler değerlendirildiğinde de 30 parselin eylemli kullanım biçiminin tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş olduğu ve paydaşların payları ile orantılı taşınmaz kısımlarını kullandıkları sonucuna varılmaktadır. Bu hususta taraflar arasında da çekişme yoktur.

Ancak TMK’nın 692. maddesi hükmü gereğince paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, olağanüstü tasarruflardan olduğundan oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Somut olayda ise BK‘nın 19 ve 20. maddeleri hükümleri gereğince iptâli istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi “batıl” olduğundan sözleşme konusu taşınmazın dava dışı paydaşlarının sözleşmeye ve davaya onay verip vermediklerinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Çünkü BK’nın 20. maddesi uyarınca, sözleşmenin konusu yapıldığı sırada imkansızsa veya kamu düzenine aykırı ise o sözleşme hükümsüzdür.

Kural olarak bir hukuki işlemden beklenen sonucun amaca uygun şekilde elde edilmesinin olanaksız olması durumunda işlemin geçersizliğinden yani batıl olduğundan sözedilebilir. Sözleşmenin hükümsüzlüğü mahkemece doğrudan gözetilir. Somut olayda da yanlar arasındaki sözleşmenin kurulduğu tarih itibariyle objektif imkansızlık nedeniyle sözleşmenin hükümsiz olduğu anlaşılmaktadır.

Çünkü Sarıyer Belediyesi Encümenince alınan 03.11.1994 tarih ve 1390 sayılı encümen kararında açıklanan hukuksal sebeplerle sözleşme konusu taşınmaza yapı yapılmasının ve dolayısıyla yapı ruhsatı verilmesinin olanaksız olduğunun anlaşıldığı gibi encümence alınan yıkım kararı da Belediyece kısmen de olsa uygulanmıştır.

Saptanan ve hukuksal durum bu oluncada emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21 ve izleyen maddeleri hükümleri gereğince imar izni verilmesi imkansız olan taşınmaza inşaat yapılmasına ilişkin yapılan sözleşme batıl olduğundan ve “kaçak” olarak yapılan inşaatın da ekonomik değeri bulunmadığından sözleşmenin taraflarınca da yıkımında hukuksal yararı bulunan kimseler tarafından da kaçak yapının kal’i istenebilir.

Bu yasal nedenle mahkemece birleştirilen dava ile de taraf teşkili sağlanmış olmakla kaçak olarak yapılan inşaatın kal’ine karar verilmesi gerekmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibinin ya da paydaşının sözleşme konusu taşınmazın ya da payının kayden temlik etmesi sözleşmenin devri sonucunu doğurmaz.

Bu hukuksal nedenle sözleşmenin tarafı sıfatı devam eden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ya da geçersizliğin tesbiti davası TMK’nın 692. maddesi gereğince olağanüstü tasarruf niteliğinde olduğundan arsa sahibi ya da sahiplerince açılan davaya onay vermemiş ise davacı tarafından davaya katılmasının sağlanması gerekir.

O halde iptâli istenen sözleşmenin tarafı olan ...’ın davaya dahil edilebilmesi için mahkemece davacıya uygun süre verilmeli, taraf teşkili sağlanmalıdır. Kaldı ki sözleşmenin iptâli ile yapının kal’i hakkında verilecek karar dava dışı ...’ın da hukukunu etkileyecek nitelikte olacaktır.

Yüklenici ... mirasçılarının taşınmaz üzerinde korunması gereken aynî ve şahsi haklarının bulunmadığı açıktır. Çünkü yukarıda da açıklandığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi batıldır. O halde taraf teşkili sağlandıktan sonra yüklenici mirasçılarının taşınmaza el atmalarının önlenmesine de mahkemece karar verilmelidir. Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.