Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2007/6820 K.2008/2314

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar ile davalı ... vekillerince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat ... Bedir ile davalı ... vekili avukat ... .... Diğer davalılar gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Davacılar vekili, dava dilekçesinde; davalılardan ... ile dava dışı ... arasında 10.03.2000 tarihli Düzenlenme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, (666 Ada, 1 Parsel için) sonradan yapılan ifraz ve tevhid işlemleri sonucu oluşan 854 ada 1-2-3 parseller üzerine blok inşaatlar yapılarak her katta 3 adet daire olan 7 katlı bir blokun arsa sahibi ...’ya teslim edileceğini, (21 adet daireli) müteahhit tarafından blokların 11’er katlı ve 34’er daireli olarak ruhsatlandırılıp inşaata başlandığını, sözleşmedeki ifa süresi sona erdiği halde arsa sahibi ...’a ait olması gereken bir blokun teslim edilmediğini,

arsa sahibi ...’nın sözleşme gereği sahip olduğu tüm hak ve alacaklarını ...

3.Noterliği’nin 04.05.2004 tarih, 15474 yevmiye sayılı temliknamesi ile kendilerine temlik ettiğini, davalı yüklenicinin sözleşme gereği davacılara teslim etmesi gereken daireleri teslim etmeyerek eniştesi olan davalı ... ... ve diğer davalılara tapuda devrettiğini yapılan tüm satışların muvazaalı olduğunu, yapılan 3 bloktan davacılara verilmesi gereken B blok tamamlanmış ve kat irtifakı kurulmuş olup A blok’un temel aşamasında, C blokun ise 5 kat kabası yapılmış halde bulunduğunu beyanla.

854 Ada,1 Parsel üzerinde bulunan B bloktaki daire tapularının iptâli ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, sözleşmeye göre 30.06.2002 tarihinde teslim edilmesi gereken dairelerin dava tarihi olan 28.05.2004 tarihine kadar teslim edilmemiş olması nedeniyle her daire için aylık 200 DM’den toplam 96.600 DM karşılığı 92.500.000.000 TL. kira bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalı ...’den tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... ve ... ...; sözleşme konusu arsanın pürüzsüz olarak teslimi gerekirken teslim edilmediğini ve sorunların halen devam ettiğini, sözleşme 10.03.2000'de yapıldığı halde imar izni ve inşaat ruhsatının ilgili belediyeden ancak 19.03.2002 tarihinde alınabildiğini, inşaattaki gecikmenin davacılar kusurundan ve arsanın sorunlu olmasından kaynaklandığını, imar mevzuatındaki yoğunluk kuralı gereğince toplam daire sayısı değişmeden blokların 11 katlı yapıldığını, bu nedenle davacıların zararının sözkonusu olamayacağını, davacıların sözleşme hükümlerini dikkate almadan talepte bulunamayacaklarını,

sözleşmeye göre davacılara her katta 130 m2 bürütten 3 daireli 7 katlı blok, kapıcı dairesi + kalorifer kazanlı yapılıp teslim edilecek olup buna göre 20 adet dairenin teslimini talep edebileceklerini, temlikname geçersiz olup geçersiz temlikname ve sözleşmeye dayalı olarak cezai şart ya da kira tazminatı talep edilemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece; arsa sahibinin sözleşmeden hemen sonra arsayı davalı yükleniciye tapuda devrederek teslim borcunu yerine getirdiği, sözleşme gereği teslim tarihi 30.06.2002 olup dairelerin halen dahi teslim edilmediği, bilirkişilerce yapılan hesaba göre 90.107,08 YTL kira kaybı oluştuğu, sözleşmeye göre ilk bitirilen B bloktan toplam 21 adet dairenin davacılara teslimi gerektiği, yüklenici üçüncü kişilere bu daireleri tapuda devretmiş olup üçüncü kişilerin kötü niyetli oldukları belirlenemediğinden tapuların iptâline karar verilemeyeceği gerekçesi ile davacıların tapu iptâli ve tescil istemlerinin reddine,

90.107,08 YTL kira tazminatının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı ...’den alınarak davacılara ödenmesine dair verilen karar davacılar ve davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Davalı yüklenici ... ile dava dışı arsa sahibi ... arasında akdedilen 10.03.2000 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca mülkiyeti arsa sahibine ait olan 666 Ada, 1 Parsel üzerine imar mevzuatına ve İmar Müdürlüğü’nce tasdiklenmiş projelere uygun olarak inşaat yapılacak, her katta 130 m2 bürütten 3 daireli 7 katlı blok, kapıcı dairesi + kalorifer kazanı ile yapılıp mal sahibine verilecek (md.17) inşaata ruhsat alımı ile başlanarak 30.06.2002 tarihinde eksiksiz olarak tamamlanıp arsa sahibine teslim edilecek, inşaat belirtilen süre zarfında bitirilmesine müteahhit tarafından geciken her ay için mal sahibine her daire için ayrı ayrı ayrı 200 DM kira bedeli ödenecektir.

Dava dışı arsa sahibi ..., ... 3.Noterliği’nce düzenlenen 04.05.2004 gün, 15474 yevmiye sayılı Temlikname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki arsa sahibi sıfatıyla lehine olan bilcümle hak ve alacakları, sözleşmede müteahhide karşı olan edim ve tüm sorumlulukları ile birlikte davacılara devir ve temlik etmiştir.

Sözleşmeye konu olan 666 Ada 1 Parselin (6753 m2) 10.03.2000 tarihinde davalı ...’e tapuda devrinden sonra ...’in belediyeye müracaatı sonucunda imar planında tadilat yapılmak suretiyle Belediye Encümeninin 25.07.2000 tarih ve 699 sayılı kararı ile 666 Ada, 1 parsel bitişiğinde bulunan (b) harfi ile gösterilen kısım yoldan ihdas edilerek Talas Belediyesi adına tescilinden sonra mülkiyeti Talas Belediyesi’ne ait olan 641 Ada, 2 parselle birlikte tamamı 130.000.000 TL. bedelle yüklenici ...’a satışı yapıldıktan sonra bu taşınmaz iki kısma ihdas edilerek 1 nolu kısım 854 Ada 1 Parsel, 2 nolu kısım ile tevhit olunmuş,

daha sonra 854 Ada 2 parsel ile 3 parselin bitişiğinde bulunan (a) harfi ile gösterilen kısım yoldan ihdas edilmek suretiyle ve yine 639 Ada 1 parsel ile, 641 Ada 1 parseller ile (a) harfi ile gösterilen kısmın tamamı 854 Ada 3 parsel maliki ...’e satışından sonra tevhidine karar verilmiş ve bu taşınmazda 854 Ada, 2 parsel alanı genişletilmiştir.

Tevhit ve ifrazlar sonucu oluşan 854 Ada 1 parsel içinde (5.317,88 m2) A-B-C bloklar mevcut olup, B Blok tamamen bitmiş, C blokun kaba inşaatı bitmiş, A blokun ise sadece temel hafriyatı yapılmıştır.

Her 3 blok için inşaat ruhsatları 19.03.2002 tarihinde, A Blok 11 kat, 32 mesken 1 kapıcı dairesi, B Blok 11 kat 33 mesken, 1 kapıcı dairesi, C Blok 11 kat 33 mesken, 1 yönetim (toplantı odası) olarak alınmıştır.Sözleşmede blokların 7 katlı olacağı yazılı iken fiilen 11 katlı yapıldığı, inşaat ruhsatlarının da 11 kata göre alındığı anlaşılmaktadır.

Sözleşme gereği arsa sahibine her katta 3 daireli 7 katlı bir blok (21 daireli) verilecek iken kat adedi 11’e çıktığından bağımsız bölüm adedi de 34 olmuştur. Davacılar temlik alan sıfatıyla B Blokta yapılan 34 dairenin tamamının adlarına tescilini talep etmektedirler. Davada öncelikli olarak çözümlenmesi gereken husus davacıların B Bloktaki 34 adet dairenin tamamının adlarına tescilini isteyip istemeyecekleri hususudur.

Davalı yüklenici blok inşaatlarında kat artışı olmasının nedenini daha sonra satın alarak inşaat yapılacak arsaya dahil ettiği parsellere bağlamaktadır. Ancak mahkemece bu husus yeterince araştırılmamış, kat artışının sebebi ilgili belediyeden sorulup tesbit edilmemiştir.

Yüklenicinin sonradan satın alıp taşınmaza kattığı arsalar kat artışına neden olmuş ise bu husus ve imar durumundaki değişiklikler de nazara alınıp bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle davacıların 21 daire dışında ne miktar daire talep edebilecekleri belirlenmeli ve sonucuna göre uyuşmazlık çözümlenmelidir. Karar bu yönden eksik incelemeye dayalı olup bozulmalıdır.

Celbedilen tapu kaydına göre 854 Ada, 1 parsel üzerine yapılan B Blok 34 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bu bağımsız bölümlerden 6 adedi halen davalı yüklenici ... adına kayıtlıdır. Bağımsız bölümlerin 20 adedinin tapu kaydı ise davalı yüklenicinin eniştesi olan davalı ... ... adınadır. Kalan 8 adet bağımsız bölüm ise açılan davada davalı olarak gösterilen üçüncü kişiler adına tapuda kayıtlı bulunmaktadır.

Davalı ... yüklenicinin yakın akrabası, eniştesi olduğundan ve diğer davalı 3.kişiler de inşaat safhasında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler olup iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarından davacıların tapu iptâli ve tescil istemlerinde bu hususların gözetilmesi de zorunludur.

Mahkemece bu husus da gözetilmeyerek ve üçüncü kişilerin kötüniyetlerinin belirlenemediğinden sözedilerek ve üstelik yüklenici ... adına halen kayıtlı bağımsız bölümlerin varlığı da gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Öte yandan, inşaatta kat artışı ve fazla daire yapılmasının inşaat süresine etkisi bilirkişiden alınacak raporla saptanıp davacıların kira tazminatı talepleri yönünden değerlendirilmesi gerekirken bu hususun gözetilmemiş olması da bozma nedeni sayılmıştır.