Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2007/6933 K.2008/530

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı ... End.Mad.San.Tic.A.Ş vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılardan ... ve ... Sımsıkı arsa sahibi, diğer davacılar taşınmazda arsa payı devralarak hissedar olan üçüncü kişiler, davalı ... yüklenici, diğer davalı ... A.Ş sözleşme gereğince yükleniciye devredilen arsa hissesine haciz koyduran üçüncü kişi şirkettir. Yüklenici ile arsa sahipleri ... ve ... Sımsıkı arasında ayrı ayrı 24.10.1995 ve 11.10.1995 tarihli sözleşmeler noterden re’sen düzenlenmiş olup uyuşmazlık konusu değildir.

Davacı arsa sahiplerinden ...’in maliki bulunduğu ... 320 ada 4 parsel sayılı taşınmaz ile davacı ...’in maliki olduğu 320 ada 5 parsel sayılı taşınmaz tevhit edilerek 31 parsel sayılı taşınmaz oluşmuş, davalı yüklenici tarafından bu taşınmaz üzerine bodrum, zemin ve 4 normal kattan ibaret bir bina yapılmıştır.

Arsa sahiplerince sözleşmeler uyarınca davalı yükleniciye, arsanın 129/355 hissesi devredilmiş olup, yüklenici devraldığı bu hissenin 52/355 hissesini davacı üçüncü şahıslara devretmiştir. Halen taşınmazın 77/355 hissesi adına kayıtlı bulunmaktadır.

Davacılar tapuda yüklenici adına kayıtlı bu 77/355 hissenin karşılıksız olduğunu, binada bu hisseye tekabül eden bağımsız bölümler bulunmadığını, yüklenicinin sattığı dükkan ve dairelere bağlantılı olarak vermesi gereken arsa payını, gerçek vermesi gereken pay oranında vermeyip küçük arsa payları olarak devrettiğini, diğer davalı şirket tarafından da danışıklı olarak yüklenicinin üzerindeki 77/355 hisseye haciz konulduğunu belirterek,

davalı yüklenici adına kayıtlı 77/355 hissenin iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tesciline ve 77/355 hisse üzerindeki tüm hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmişler, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı ... A.Ş tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ... A.Ş.nin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davalı yüklenici tarafından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri uyarınca üzerine inşaat yapılan ... 320 ada 31 parsel sayılı taşınmaz tapuda davacılar, davalı yüklenici ve dava dışı ... adına değişik hisse oranları ile kayıtlıdır. 13/355 hisse sahibi olan ..., vekili aracılığıyla 19.02.2004 tarihinde davaya müdahale talebinde bulunmuş ise de, 24.03.2004 tarihli dilekçesi ile müdahale talebinden vazgeçmiştir.

Türk Medeni Kanununun “Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar” başlığını taşıyan 692.maddesi hükmü gereğince; paylı taşınmazın usulen özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Sözleşme gereğince yükleniciye kayden temlik olunan tapu veya pay kayıtlarının iptali davası da “olağanüstü tasarruf” niteliğindedir. O halde davacıların davadaki istemi ve davanın niteliği itibariyle taşınmazda 13/355 hisse sahibi olan ...’nın da davada taraf olması zorunludur.

Dava dışı ...’nın önce davaya müdahil olup sonra müdahale talebinden vazgeçmekle davaya onay vermediği anlaşıldığından, ... hakkında davacılar tarafından ayrı bir dava açılması, açılan davanın temyize konu eldeki dava ile birleştirilmesi ve bu şekilde taraf teşkilinin sağlanması gerekir.

Öte yandan 3194 sayılı İmar Yasasının 21. maddesi gereğince, aynı Kanunun 26. maddesinde sayılan istisnaların dışında her türlü inşaat yapımı yerel idarelerden alınacak izne (ruhsat) bağlıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaat aynı Yasa uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemece re’sen gözönünde bulundurulmalıdır.

Bu nedenle taraf teşkili sağlandıktan sonra ilgili belediyeden inşaata ait işlem dosyası getirtilerek ve mahallinde yeniden HUMK.nun 284. maddesi uyarınca içlerinde tapu işlerinden anlayan bir bilirkişinin de bulunduğu uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılarak, inşaatın yasal olup olmadığının belirlenmesi, yapılan inşaatta ruhsata aykırılıklar var ise, inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığına ilişkin bilirkişi kurulundan görüş alınması ve inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunun ayrıca belediyeden de sorulması gerekir.

Eğer yapılan inşaat yasal ise veya yasal hale getirilmesi mümkün olup yasal hale de getirilmesi durumunda; bodrumdaki depo da dahil olmak üzere inşaatın fiilen bağımsız bölüm sayısının saptanması ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı olacak ve ileride kat irtifakı kurulmasına esas alınabilecek yeterlilikte bilirkişi kuruluna bağımsız bölüm listesi hazırlattırılması,

bu şekilde kat irtifakına esas olacak arsa paylarının ne olduğu bilirkişilere hesaplattırıldıktan sonra buna göre yükleniciye de bağımsız bölüm ve dolayısıyla arsa payının kalıp kalmadığının kesin olarak belirlenmesi ve oluşacak sonuca göre HUMK.nun 388 ve 389. maddelerince taraflara bahşedilecek hak ve mükellefiyetlerin hüküm fıkrasında açıkça gösterilmesi gerektiği de dikkate alınarak infazı kabil olacak şekilde hüküm kurulması gerekirken, açıklanan hususlar gözetilmeden eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.