Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/1676 K.2009/1135

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar .... ., ... ve .... vekilleri tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat ... ile davalılar .... Diğer davalılar ... vs. vekili ve davalı ... vekili ile davalı asiller gelmediler. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshi ve tapu iptâl tescil istemleriyle açılmış, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar, bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyada bulunan 16.04.1979 tarihli inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde inşaatın yapım süresi bazı bloklar yönünden 24 ay bazı bloklar yönünden 30 ay olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin yapılmasından sonra arsa sahipleri tarafından yüklenicilere 02.05.1979 tarihinde genel vekâletname verilmiştir. Arsa sahipleri 02.07.1979 tarihinde yüklenicileri vekâletten azletmişlerdir.

Daha sonra taraflar arasında 13.07.1979 tarihli adî yazılı ek sözleşme imzalanmış, aynı tarihte yine arsa sahipleri tarafından yüklenicilere yeni vekâletname verilmiştir. Arsa sahipleri 23.07.1980 tarihli azilname ile yüklenicileri vekâletten azletmişlerdir. Son azilden sonra yükleniciler tarafından inşaatın yapımının 1989 yılına kadar sürdürüldüğü bu arada yüklenicilerin kendilerine düşen bağımsız bölümlerin 50 adedini 3. kişilere sattıkları anlaşılmaktadır.

Arsa sahiplerinin Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1989/98 D.iş tespit dosyasıyla eksik ve kusurlu işlerin tespitini istemeleri üzerine bilirkişiler tarafından 22.09.1990 tarihli raporda eksik ve kusurlu işler tüm bağımsız bölümler yönünden belirlenmiştir.

Yüklenicilerden bağımsız bölüm satın alanlar tarafından açılan tescil davaları yükleniciler tarafından inşaatın getirildiği seviye dikkate alınarak red edilmiş ve bu dosyalara ilişkin red kararları Yargıtay denetiminden geçmek suretiyle kesinleşmiştir.

Bu dosyada yükleniciler, daha önce 3. kişilere sattıkları 50 adet bağımsız bölüm dışında yaptıkları inşaata göre hakları olan 15 adet bağımsız bölümün daha tapu kayıtlarının iptâl edilerek adlarına tescili ve taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi istemleriyle bu davayı açmışlardır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir. Sözleşmenin feshi ise ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarih 3/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yüklenici tarafından, imara ve projesine uygun inşaat yapılması inşaat seviyesinin %90’ı aşması ve iskân raporu alınmasına engel bir durumun bulunmaması hallerinde sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilebileceği kabul edilmektedir. Dairemizin yerleşmiş uygulaması da bu doğrultudadır.

Somut olayda, alınan 06.03.2007 tarihli bilirkişi raporunda inşaatın tamamlanma seviyesi %82,96 olarak belirlenmiştir. Ancak, arsa sahipleri 1989 yılında yaptırdıkları tespitten sonra yüklenicilerin inşaatla ilgilenmediklerini, inşaatı bulunduğu seviyeye kendilerinin getirdiğini savunmuşlardır. Bu dosyada belirlenen, tamamlanma oranı dikkate alındığında dahi ileriye etkili fesih şartlarının oluşmadığı sonucuna varılmaktadır. İnşaatın bilirkişi raporunda belirlenen %82,96 seviyesine, yüklenici tarafından getirilip getirilmediğinin belirlenmesinin, bu dosyadaki istem dikkate alındığında önemi bulunmamaktadır.

Bu durumda ileriye etkili fesih şartlarının oluşmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar oluşturulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY YAZISI

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 16.04.1979 tarihinde imzalanmış, arsa sahipleri yüklenicileri 23.07.1980 tarihinde vekâletten azlettikleri halde yükleniciler inşaatın yapımını 1989 yılına kadar sürdürmüşlerdir. Bu arada yükleniciler yapılan bloklardan kendilerine düşen 82 daireden 50 adedini üçüncü kişilere satmışlardır. İş bu dava ile inşaatın getirildiği seviyeye göre yükleniciler 15 adet dairenin daha tapusunun iptâli ile adlarına tescilini, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini talep etmektedirler. Yargılamada alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın getirildiği seviye %86,96’dır.

Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi, ileriye mi etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararında tartışılmıştır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olup kural olarak kısmi ifadan sözedilemez. Eser sözleşmesinin feshi halinde feshin yine kural olarak geçmişe (geriye) etkili sonuç meydana getireceği kabul edilmiştir. Geriye etkili feshin tasfiyesi de sebepsiz zenginleşme kurallarına göre yapılacağından yüklenicinin alacağı özellikle arsa payı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa payı değil inşaatın getirildiği seviyenin yapım bedeli olacaktır.

Ancak bazı somut uyuşmazlıklarda feshin geriye etkili uygulanması adalet duygularını zedeler niteliktedir.

Somut olayda yükleniciler inşaatı %82,96 seviyeye getirdiklerinden ve toplam 7 blok 124 daireden oluşan inşatta 5 blok 97 daire ikmâl edildiğinden ve en önemlisi yükleniciler kendilerine düşen dairelerden 50 adedini dava tarihinden 15 yıl önce üçüncü kişilere satıp teslim ettiklerinden feshin geriye etkili sonuç doğuracağını kabul etmek üçüncü kişiler yönünden tapuların iptâli sonucunu da doğuracağından adalet duygularını zedeleyeceği ortadadır.

Yukarıda sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararında da değinildiği üzere MK’nın 2. madde hükmü de gözetilerek mahkemece sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağının kabulünde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Mahkeme kararının bu yönden doğru olduğu görüşündeyim.

Ancak, yüklenicilerin 15 daire yönünden açtıkları tapu iptâli ve tescil davalarının reddi ile ileriye etkili fesih sonucu tasfiyenin gerçekleştirilmesi, dava tarihine kadar yüklenicilere devredilen tapular da nazara alınarak (dairelerin rayiç değerleri) yapılan işler bedeline göre ve sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda tasfiyenin yapılması gerektiğine değinilmek suretiyle kararın değişik bu gerekçe ile bozulması görüşündeyim.

Yukarıda açıklanan nedenlerle sayın çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum.