Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2009/4752 K.2010/5757

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 365 ]

"İçtihat Metni"

Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin uyarlanması, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında Yahyalı Noterliği'nde biçimine uygun düzenlenen 29.01.2002 gün, 0212 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle davacı yüklenici, davalı arsa sahibine ait Yahyalı İlçesi Gazibeyli Mahallesi Hacıfakılı Sokak 291 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapımını üstlenmiştir.

Sözleşmenin 1. maddesinde inşaatın 6 kattan oluşaçağı, projeye göre bodrum ve 7. katın da yapılabileceği, zemin kattaki dükkan hariç 1. kattan 5. kata kadar yapılan dairelerin %40'nın mal sahibine, kalan kısımların yükleniciye ait olacağı ve 7. kat yapılırsa tamamının yine yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin imzalanmasından sonra inşaat ruhsatı alınması aşamasında davacı yüklenici tarafından Belediye'nin talebi üzerine yol fazlası 35,23 m2'lik kısım satın alınarak dava konusu taşınmazlar tevhit edilmiştir. Yine Yahyalı Belediye Meclisi'nin 11.06.2002 tarih 15 sayılı imar plan değişikliği kararı ile dava konusu yerdeki 7 kat yüksekliği 5 kata düşürülmüş ve davacı yükleniciye 5 kata göre inşaat ruhsatı verilmiştir.

Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri götürü bedelli sözleşmelerdir.

BK'nın 365. maddesi gereğince götürü bedel kararlaştırılan işlerde yüklenici yapılacak şeyin kararlaştırılan fiyata yapmaya mecbur olup, yapılacak şey tahmin edilen miktardan fazla emek ve masrafı gerektirse bile yüklenici bedelin artırılmasını isteyemez ise de aynı maddenin 2. fıkrası gereğince evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da taraflarca dikkate alınmayan haller, işin yapılmasına engel olur ve yapılmasını son derece zorlaştırırsa hakim haiz olduğu takdir hakkı dolayısıyla ya kararlaştırılan bedeli artırır veya mukaveleyi feshedebilir.

Somut olayda, sözleşmenin yapıldığı tarihte ruhsat alınması için Belediyeye ait 35,23 m2'lik arsanın alınması zorunluluğu bulunmadığı gibi inşaat izni 7 kat iken sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra 5 kata düşürülmüştür.

Bu durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi kurulu marifetiyle gerekirse mahallinde keşif yapılmak ve aynı tarihlerde komşu parsellerle ilgili inceleme de yapılmak suretiyle sözleşme tarihinden sonra Belediyeye ait arsanın satın alınması zorunluluğunun ortaya çıkması ve imar değişikliği sonucu kat izninin düşürülmesinin sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren BK'nın 365/II. maddesinde belirtilen hallerden olup olmadığı, uyarlanma yapılmasını gerektiren hallerden olması durumunda da emsaller de incelenerek paylaşımın ne şekilde yapılması ve sözleşmenin uyarlanması gerektiği hususlarında rapor alınıp değerlendirilmek suretiyle davanın sonuçlandırılması gerekirken eksik inceleme sonucu davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.