Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2010/1687 K.2011/1856

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsili istemiyle açılmış; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Yanlar arasında Kadıköy 18. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 30.12.2005 tarih ve 56281 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacı ... arsa sahibi; davalı şirket ise yüklenicidir. Yüklenici, davacının kayden maliki olduğu İstanbul-Maltepe İlçesi ... Mahallesi'nde bulunan ... pafta, ... ada, ... ve ... numaralı parselde tapuya kayıtlı bulunan arsalara sözleşmede öngörülen koşullarla inşaat yapımını ve davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümleri inşaat ruhsatının alınması tarihinden itibaren 18 ay içinde teslimini yüklenmiştir.

Davacı vekili, inşaatların ruhsatına uygun yapılmadığını, yapılan işlerin ayıplı olduğunu ve eksik işler bırakıldığını ileri sürerek; eksik ve kusurlu işler bedeli olan 7.000,00 TL'nin ve ayrıca ıslah yoluyla da 2.811,68 TL iskân harcı ile davacının payına isabet eden 12.648,65 TL yasal hale getirme masraflarının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacı taleplerinin tamamı kabul edilmiştir.

3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 26. maddesi hükmünde öngörülen istisnalar dışında kalan ve bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, ilgilisine göre belediye ve valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da kural olarak, yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. İmar Kanunu'nun 32. maddesi gereğince, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina hakkında ilgili idarece” "yapı tatil tutanağı” düzenlenir; ruhsata aykırılık olan yapıda aykırılığın giderilmemiş olması

durumunda ise, belediye encümeni veya ilgili idare kurulunca yıkım kararı verilir ve masrafı yapı sahibinden tahsil olunarak belediye ya da ilgili idarece ruhsata aykırı olan kısımlar ya da ruhsatsız yapılan bina yıktırılır. Ayrıca, İmar Kanunu'nun 42. maddesi uygulanarak ilgili idarece ceza yaptırımı uygulanır.

Somut olayda da, dosya kapsamındaki 18.02.2009 tarih ve 148 numaralı Maltepe Belediyesi Encümen kararından sözleşme konusu (8) parsel sayılı arsada yapı ruhsatına aykırı olarak imalât yapıldığı ve arsa sahiplerine ceza yaptırımı uygulandığı anlaşılmaktadır. (9) parsel sayılı taşınmazda yapı ruhsatına aykırılık bulunup bulunmadığına dair belediye işlemini gösterir yapı tatil tutanağı ve varsa yıkım kararı bulunmamaktadır.

İmar Kanunu'nun hükümleri, kamu düzeni gereği “emredici” hukuk kurallarıdır. Bu sebeple, yargılamanın her aşamasında İmar Yasası kurallarının mahkemece doğrudan gözetilmesi gerekmektedir.

Bilirkişi kurulunca sunulan 18.06.2009 tarihli rapor ile buna ek rapor değerlendirildiğinde; yapı ruhsatına aykırılıklar ve yapıların yasal hale getirilmesi masrafları açıklanmış ise de; Maltepe Belediyesi Başkanlığı'ndan yapı ruhsatına aykırı yapılan imalâtların giderilmesi ve yapıların tamamen ya da kısmen yasal hale getirilmesinin olanaklı olup olmadığı mahkemece sorulmamıştır. Yapı ruhsatına tamamen aykırı yapılan yapı “tümden”; kısmen aykırı yapılar ise “kısmen” kaçak yapı sayılır. Yasal hale getirilmiş olmadıkça kaçak yapı ya da yapı kısmı ile ilgili eksik ve kusurlu işler istenemez. Mahkemece, açıklanan bu hususların gözetilmemesi doğru olmamıştır.

Diğer yandan, davalı eksik işlere mahsuben verdiğini ileri sürdüğü 7.500,00 TL tutarlı çekin davacıya verildiğini savunmuş; davacı taraf ise, belirtilen çeki aldığını; ancak, bir başka alacağına karşılık verildiğini ileri sürmüştür. Davacının ikrarı, bağlantısız bileşik ikrar niteliğindedir. Davalı tarafından kendisine yapılan ödemenin başka bir borç nedeniyle yapıldığını davacının, yazılı ve yasal delillerle kanıtlaması gerekir. Mahkemece davalının bu yöndeki savunması da değerlendirilmemiştir.

Davacı, dava dilekçesinde yasal faiz oranına göre temerrüt faiz uygulanmasını istediği halde; HUMK'nın 74. maddesi hükmüne aykırı olarak mahkemece, dava tarihi yerine 03.07.2008 tarihinden itibaren reeskont faiz uygulanması ve yine ıslah tarihi yerine 13.07.2008 tarihinden itibaren ıslahla artırılan 13.119,22 TL alacağın reeskont faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesi de doğru değildir.

Mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak, dosyada mevcut bilirkişi kurulu raporları, Maltepe Belediye Başkanlığı'na gönderilecek belediye encümen kararlarında ve bilirkişi kurulu raporlarında gösterilen yapı ruhsatına aykırı olarak yapılan imalâtların giderilerek inşaatların yasal hale getirilmesinin olanaklı olup olmadığının sorulması;

yasal hale getirilmesi olanaklı ise, belediye işlem dosyası da getirtilerek rapor sunan bilirkişi kurulu, olmadığı takdirde yeni bir bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılmak suretiyle, ruhsata aykırılığın giderilmesi için yapılması gereken işlemler ile giderlerinin tespit ettirilmesi, davacı arsa sahibi tüm inşaatlardaki ruhsata aykırılığı gidermeyi kabul etmiş olduğundan taleple bağlı kalmak suretiyle yapıların yasal hale getirilebilmesi için mahkemece davacıya yetki ve yeterli süre verilmesi ve varılacak sonuca göre uyuşmazlıklar hakkında bir karar vermekten ibaret olmalıdır.

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.