Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2011/7525 K.2012/7157

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davacılar vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili Avukat ... geldi. Davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacılar avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Davalar, tapu iptâli ve tescili; olmadığı takdirde taşınmazlarının bedellerinin tahsili istemleriyle açılmış; mahkemece, davaların kısmen kabulüyle 54.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan alınarak davacı ...'e, 81.000,00 TL maddi tazminatın da davalıdan alınarak birleşen davanın davacısı ... mirasçılarına verilmesine karar verilmiş ve verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince:

Davacılarla davalı arasında, ... 16. Noterliği'nce 12.10.1998 tarihli, 41678 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacılar ... ve ... arsa sahibi; davalı ... ise yüklenicidir. Davalı, davacıların 25.10.1985 tarihli “Tapu Tahsis Belgesi” ile müşterek zilyet oldukları, ... Köyü, ... Mahallesinde bulunan 35 pafta ve 2376 parselin 285 m2 yüzölçümlü kısmına sözleşmedeki koşullarla inşaat yapımını ve ruhsat tarihinden itibaren 20 ay içinde inşaatın tamamlanmasını ve zemin katta 80 m2 alanlı bir dairenin ve aynı katta 40 m2 yüzölçümlü bir dükkanın davacı ...'e; zemin kattan sonra gelen 4. normal kattaki 7 ve 8 numaralı dairelerin de davacı ...'e teslimini yüklenmiştir.

Davacılar, ayrı ayrı açmış oldukları davalarında; kademeli olarak, yüklenicinin ediminin öncelikle aynen ifasıyla davacılara verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâliyle davacılar adına tesciline olmadığı taktirde ise bedellerinin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine karar verilmesini istemişlerdir. Davalar, birleştirilerek hükme bağlanmıştır.

Bilindiği üzere, “tapu tahsis belgesi” ayni hak sağlayan belge olmayıp, tahsis olunan taşınmazın zilyetlerini gösterir. Bu sebeple, tapu tahsis belgesinin konusu olan taşınmaza inşaat yapılması objektif olarak imkânsız olabilir. Ancak, bazı hallerde objektif imkânsızlık geçici olabilir. Somut olayda da; geçici objektif imkânsızlık, sözleşmenin yapıldığı tarihte vardır. Buna karşın taraflar, aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmemişlerdir.

Dosya kapsamındaki tapu kayıtları ile tesis ve temliklere ilişkin belgeler incelendiğinde; sözleşme konusu taşınmazın, 260 m2 yüzölçümlü, 482 ada ve 19 parsel numaralı olarak 16.11.1998 tarihinde 690/1301 payı, Kağıthane Belediyesi. 611/1301 payı da Hazine adına olmak üzere müşterek mülkiyet şeklinde tapuya tescil olunduğu anlaşılmaktadır. Davalı, 18.08.2005 tarihinde 611/1301 oranındaki Hazine payını kayden satın almıştır.

Kağıthane Belediyesi'nin 690/1301 oranındaki payı ise, davacıların her birine 345/1301 pay olmak üzere 31.08.2005 tarihinde “tahsis” edilmiş ve davacılar adına pay kayıtları oluşturulmuştur. Böylece, davalı davacılarla birlikte müşterek mülkiyet şeklinde taşınmaza malik olduğu halde; yüklenici olarak yüklendiği edimin ifasındaki geçici imkânsızlık da ortadan kalkmıştır.

Davalı yüklenici, başlangıçta yanlar arasındaki sözleşmenin ifasını sağlamak amacıyla davacılardan “geniş yetki” veren vekâletnameler almış; ancak, 17.01.2006 tarihinde, ... 32'nci Noterliği'nce düzenlenen 24.02.2004 tarih ve 4888 sayılı ...'den aldığı vekâletname ile ... 7. Noterliği'nce düzenlenen 11.03.2004 tarih ve 7529 yevmiye numaralı ...'den aldığı vekâletnamede verilen yetkiyi kullanarak davacıların her birinin 170/1301 oranındaki paylarını; aynı vekâletnamelerle verilen yetkiye dayanarak 15.12.2006 tarihinde davacıların her birinin, geriye kalan 175/1301 oranındaki paylarını dava dışı Zekiye Keskin'e kayden satmıştır. Taşınmazın tamamının müşterek malikleri olan davalı ile Zekiye Keskin, 04.07.2007 tarih ve 8090 yevmiye numaralı işlemle “Kat İrtifakı” tesis etmişlerdir.

Somut olayda uygulanması gereken 818 Sayılı Borçlar Yasası'nın 390. maddesi hükmü gereğince; vekilin sorumluluğu, genel olarak işçinin sorumluluğuna ilişkin kurallara bağlıdır. Vekil, vekillik verene karşı vekillik görevini özenle yerine getirmekle yükümlüdür. Ayrıca, vekil, müvekkilinin kendisine verdiği talimat dışına çıkamaz; ancak, durumun gereğine göre müvekkilin herhalde izin verecek olduğu durumlarda talimat dışına çıkabilir.

Ne var ki, bundan başka durumlarda vekil, aldığı talimata, müvekkilinin zararına olarak uymazsa vekillik görevini yerine getirmiş olmaz. Somut olayda ise, yanlar arasındaki sözleşmenin uygulanmasını sağlamak amacıyla davacılar tarafından davalıya verildiği anlaşılan vekâletnamelerdeki yetkiler, davacıların zararına kullanılarak, paylarının tamamı üçüncü kişiye kayden satılmıştır.

06.01.2006 tarihli ve 1/12 sayılı yapı ruhsatı ile sözleşme konusu 19 parsel sayılı taşınmaza on adet konut yapılmasına izin verilmiştir. 19.01.2009 tarihli bilirkişi raporunda açıklandığı üzere, taşınmaza iki bodrum, zemin kat ve üç normal kattan ibaret çatı aralı inşaat

yapılmıştır. Yapıya kullanma izni alındığına ilişkin belge dosya kapsamında bulunmamaktadır. 3194 Sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesine göre verilen yapı ruhsatına uygun olarak yapılmış veya yasal hale getirilmiş inşaattan kendilerine verilmesi gereken yani hakettikleri bağımsız bölümlerin aynen verilmesini yükleniciden talep edebilirler. 19.01.2009 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, inşaatın yapı ruhsatına ve onaylı mimarı projesine uygun yapıldığı; yani “yasal” yapı niteliğinde olduğu açıklanmış olup; bu yapı konut niteliğinde on bağımsız bölümlüdür ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımı kararlaştırılan bağımsız bölüm sayısından daha azdır. Başka bir anlatımla, yasal durum imkân vermediğinden, sözleşmede kararlaştırılan sayıda bağımsız bölüm yapılmamıştır.

Davalar, kademeli olarak açılmıştır; öncelikle davacılara verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâli ile davacılar adına tesciline; olmadığı takdirde bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmesi istenmiştir. 3194 Sayılı İmar Yasası ve bağlı mevzuatının imkân verdiği duruma göre inşaat yapıldığından, davacılar ile yüklenici arasında kararlaştırılan sözleşmedeki paylaşım şekli ve oranı değişmektedir.

Bu durumda, inşaat mühendisi, mimar ve harita mühendisinden oluşacak bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılmak suretiyle davacıların her birinin maliki olduğu 345/1301 payların ki; toplam 690/1301 payın yükleniciye kayden verilmesi sonucunda; davacıların pay kayıtlarının oluştuğu 31.08.2005 tarihi itibariyle yüklenici tarafından yasaya uygun şekilde yapılmış olan inşaattan alabilecekleri bağımsız bölüm miktarları, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm sayısından fazla olmamak üzere; arsanın konumu, arsa payları, çevredeki yapılaşma ve emsal paylaşım durumları değerlendirilerek belirlenmeli;

davalı yüklenici adına tescilli bağımsız bölümler mevcutsa, davacıların hakettikleri bağımsız bölümleri karşılaması durumunda davacıların aynen ifa istemleri kabul edilmelidir.

Davacıların aynen ifa istemlerinin kabulüne olanak bulunmaması durumunda da; davacılar, 818 Sayılı Kanun'un 106/II. maddesi uyarınca, “ifa yerine olumlu” zararlarını isteyebilirler. İstenebilecek olumlu zarar tazminatının konusu, davacıların “ifadaki çıkarıdır”. Bu zarar, borçlunun temerrüde düşmüş olduğu güne göre hesaplanır.

Buna göre de, arsa sahibi davacıların hakettikleri bağımsız bölümlerin, onlara teslimi gereken tarih itibariyle tamamlanmış durumdaki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenen bedelleri, “ifa yerine geçen” olumlu zararlarıdır (Y.15.HD. 14.10.2005 tarih, 2005/5340 Esas ve 2005/5450 Karar sayılı kararı). Davacıların hakettikleri, bağımsız bölümlerin teslim süresi yapı ruhsatından itibaren 20 aydır.

Yapı ruhsatı 06.01.2006 tarihde alındığına göre; davacılara, davalı tarafından 06.09.2007 tarihinde teslimi gerekirken, bağımsız bölümler teslim edilmemiş ve bu tarih itibariyle davalının temerrüdü gerçekleşmiştir. Bu hususlar gözetilerek, “ifa yerine geçen” olumlu zararın bilirkişi kuruluna hesaplattırılması gerekir. Davacıların bu zararlarına hükmedilmesi gerektiğinde de, mahkemece “taleple bağlılık” ilkesinin gözetilmesi gerektiği kuşkusuzdur.

Açıklanan bu sebeplerle kararın davacılar yararına bozulması gerekmiştir.

3-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazı incelendiğinde de; davacılar vekilinin ıslahla artırdığı davası kabul edilen alacaklar miktarına ıslah tarihi yerine, davalarda, dava tarihinden itibaren mahkemece temerrüt faizine hükmedildiğine yönelik temyizinde haklı bulunmuştur. Dava dosyaları kapsamında, davadan ya da ıslah tarihinden önce, davalının, davacılar tarafından alacaklar için borçlu temerrüdüne düşürüldüğüne ilişkin temerrüt ihtarı

bulunmamaktadır. Mahkemece, davalarda yapılan ıslah gözetilmeden, kabul edilen maddi tazminatların tamamına dava tarihlerinden itibaren temerrüt faizi uygulanması, kabul şekli bakımından doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle de davalı yararına bozulması gerekmiştir.