Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/1186 K.2021/2348

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde asıl davada ... ile davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmelerin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalılardan ... yüklenici ve diğer davalılar ise tapu malikleridir.

Davacı vekili asıl davada, davalılardan yüklenici ... ile davacı arsa sahibi arasında imzalanan 11/08/2006 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacıya ait 155 ada 4 parselde kayıtlı arsa üzerine 4 bloktan oluşan 80 dairelik inşaat yapılarak 25 adet dairenin davacıya verileceğinin kararlaştırıldığını, davalı yüklenicinin müvekkilinin iradesini fesada uğratarak aldığı vekaletname ile davacıya ait taşınmazı diğer davalı kooperatife devrettiğini, arsanın ifrazı sonucu oluşan parsel üzerine bir blok inşa ettiğini ve iyiniyetli olmayan diğer davalılara bağımsız bölümleri devrettiğini,

ancak müvekkiline hiçbir daire vermediğini, diğer blokların da yapılmadığını ve inşaatın süresinde tamamlanmadığını belirterek, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile davacı adına tescili, olmadığı takdirde dairelerin rayiç değerinin tahsili, dairelerin süresinde tamamlanmaması nedeniyle kira tazminatı ve manevi tazminat istemlerinde bulunmuş.

02/10/2015 tarihli ıslah dilekçesi ile davacı ile davalılardan ... arasında imzalanan ... 4. Noterliği'nin 11.08.2006 tarihli ve 27788 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescile karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada ise, davalı yüklenici ... tarafından davacı arsa sahibinin iradesi fesada uğratılarak alınan 24/08/2006 tarih ve 29579 yevmiyeli vekaletnamenin, 24/08/2006 tarihli 29578 yevmiyeli ek sözleşmenin ve 11/02/2009 tarihli 4833 yevmiyeli ek sözleşmenin müvekkilinin gerçek iradesinin yansıtmadığı gerekçesiyle, geçersizliğinin tesptini ve iptalini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin kooperatif hissesini başka bir şahıstan devraldığını, aidatları ödeyerek kur'a sonucu bu daireyi satın aldığını, davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmenin tarafı olmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Bir kısım davalılar vekili, tapu devrinin yapıldığı tarihe göre davanın zamanaşımına uğradığını, davacının imzaladığı 11/02/2009 tarihli ek sözleşmeyle inşaatın yapım süresinin uzatılmasını kabul ettiğini, davacının daireleri teslim alma tarihinin henüz muaccel olmadığını, belediyenin 11 ay 1 gün süreyle ruhsatları durduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.

Davalı kooperatif vekili, imalat seviyesinin %90'ın üzerinde olduğunu ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshi kararı verilmesinin mümkün olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece asıl dava yönünden yapılan değerlendirme neticesinde, davacı ile davalı ... arasında imzalanan sözleşmeye göre 25 dairenin davacıya kalacağının kararlaştırıldığı, davacı tarafından davalıya verilen 24/08/2006 tarihli vekaletname gereği davalı ...'ın 16/01/2017 tarihinde kendisi tarafından kurulan ve yönetilen davalı kooperatife taşınmazı 285.000,00 TL bedelle devrettiği, davalı kooperatifin herhangi bir devir bedeli ödediğinin belirlenemediği, ana taşınmazın ifrazı sonucu davaya konu parselin 23, 24 ve 25 sayılı parsellere dönüştüğü, keşifte sadece bir adet blokta inşaat faaliyeti olduğunun belirlendiği,

inşasına başlanan 24 parsel üzerindeki binada kat irtifakına geçilerek, 1/23'er paydan 23 daire için kat irtifakı kurulduğu, karar tarihi itibarıyla davaya konu 155 ada 23 ve 25 parsellerin tamamı ile 155 ada 24 parselin bodrum kat 1, 2, 3 nolu, zemin kat 4, 5, 6, 7 nolu, 1. kat 8, 9, 10, 11 nolu, 2. kat 12, 13, 14 nolu, 3. kat 17, 18, 19 nolu, 4. kat 20, 22, 23 nolu bağımsız bölümlerin davalı kooperatif adına, 155 ada 24 parselde 2. kat 15 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına, 155/24 parselin 3. kat 16 ve 4. Kat 21 nolu bağımsız bölümlerinin davalı ... adına kayıtlı olduğu,

dava açıldıktan sonra diğer davalıların kendileri adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin tapularını davalı kooperatife devrettikleri, devreden davalıların da yargılama giderlerinden diğer davalılarla birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, inşaatın ruhsat tarihinin 29/03/2007 olduğu, buna göre davacıya verilmesi gereken B bloktaki 20 dairenin teslim tarihinin 29/03/2011, D bloktaki 5 dairenin teslim tarihinin 29/09/2011 olduğu, keşif tarihi itibarıyla tamamlanan inşaat oranının %18,59 olduğu,

bu itibarla sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile davacı ile davalılardan ... arasında imzalanan 11/08/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı yükleniciden tapu hissesi alan davalılar adına yapılan tescil, yolsuz tescil olduğundan davalıların iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden dava konusu taşınmazın ifrazıyla oluşan 155 ada 23, 24 ve 25 parselde davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile her türlü takyidattan arındırılmış olarak davacı adına tesciline, birleşen dava yönünden yapılan değerlendirme sonucunda ise,

iptali talep edilen sözleşmelerin yürürlükte olduğu ve iptalini gerektiren bir husus mevcut olmadığı gerekçesiyle davacı tarafından davalı ... aleyhine açılan ve birleştirilen davanın ispat yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Karar, bir kısım davalılar vekili tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre bir kısım davalılar vekilinin yerinde olmayan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapunun iptali ve arsa sahibi adına tescilinin istendiği hallerde, dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde haciz şerhi bulunduğu görülüyorsa haciz lehdarlarının (alacaklılarının) da davada taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Aksi durumda davaya taraf olmayan, savunma ve dellillerini sunamayan haciz lehdarları hakkında adil yargılanma hakkını ihlal eder şekilde hüküm verilmesi söz konusu olacaktır.

Somut olaya bakıldığında; davacı adına kayıtlı iken davalı kooperatife devredilen ve ifrazen oluşan yeni parsel üzerine inşa edilen binada bulunan ve davalılar adına kayıtlı bazı bağımsız bölümlerin tapu kaydı üzerinde haciz şerhleri bulunduğu anlaşılmakta olup, mahkemece yukarıda açıklanan husus üzerinde durulmadan, tapu kaydında haciz lehdarı olarak yer alanlar, davada taraf olmadıkları halde, taraf teşkili sağlanmadan, yokluklarında tapu kaydındaki takyidatların kaldırılmasına da karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın taraf teşkili eksikliğinden, resen bozulması gerekmiştir.

Öte yandan, kat irtifakı tapusunu devreden davalılar açısından, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu 557. maddesinde kanuni düzenlemesi bulunan farklılaştırılmış teselsül ilkesine benzer şekilde sonuca gidilmelidir. Farklılaştırılmış teselsülde, alacaklının menfaatlerini koruyan mutlak teselsül yapısı ile borçluların menfaatlerini koruyan iç ilişkide kendisine düşen payla sorumluluk arasında bir ortalamaya gidilmekte, bir kişinin tek başına iken sorumlu olacağı tutar gözetilmektedir. İhtiyari dava arkadaşlığı bulunmasına göre, her bir davalının devrettiği kat irtifakı tapusuyla sınırlı olarak, yargılama harç ve giderinden sorumlu tutulması gerekirken, tamamından sorumlu tutulmuş olmaları da doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın bozulması uygun bulunmuştur.