Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2004/8958 K.2005/458

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 684 ]

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 698 ]

"İçtihat Metni"

Dava dilekçesinde taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile taşınmaz malın satılması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece toplanan delillere, özellikle tarafların iddia ve savunmalarına, yapıda bulunan bağımsız bölüm sayısı ile tapudaki paydaş sayısına göre dava konusu taşınmaz maldaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak;

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; toplam 14 bölümden oluşan yapıdan daire (bağımsız bölüm) satın alan bir kısım davalıların yargılama sırasındaki sav ve savunmalarında, dairelerini yükleniciden kaba inşaat halinde ve henüz tamamlanmamış durumunda satın alıp eksikliklerini kendileri gidermek suretiyle içine yerleştikleri ve hatta dairelerin tamamlanması için yapılan harcamalarla ilgili olarak Üsküdar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 1999/553, Üsküdar 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde 1999/591, Ümraniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2001/1346 (2002/947) esas sayılı dava dosyalarının bulunduğunu ileri sürdükleri ve dairelerin tamamlanması ile ilgili olarak gerekli giderlerin bu dairelerin içinde oturanlar tarafından karşılandığını davacının da kısmen doğruladığı anlaşılmaktadır.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde yapı ve eklentileri Türk Medeni Kanununun 619. (4721 Sayılı Yasanın 684.) maddesi uyarınca arzın bütünleyici parçaları sayıldığından, arzla birlikte satışına karar verilir ve bedeli tüm paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

Ancak ortak taşınmaz üzerindeki muhtesatın (bütünleyici parçaların) tüm paydaşlara değil de bir kısmına ait olduğuna ilişkin tapuda şerh varsa veya bu olguyu tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul etmekte ise, arzın ve muhtesatın değerleri esas alınarak oran kurulması ve satış parasının bu orana göre dağıtılması gerekir.

Oran kurulurken arzın ve üzerindeki muhtesatın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değeri saptanmalı, bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunmalı, bu toplam değer arzın ve muhtesatın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde olarak ne kadarının arza ve ne kadarının muhtesata isabet ettiği belirlenmelidir.

Böylece satış parasından muhtesata isabet eden kısım salt muhtesat sahibine veya tapudaki payları oranında sahiplerine, arza isabet eden kısım da tapudaki payları oranında tüm paydaşlara verilmelidir.

Somut olayda; davalılar bağımsız bölümlerini yükleniciden tamamlanmamış bir şekilde aldıklarını ve eksik kalan kısımları kendilerinin yaptırarak oturulur duruma getirdiklerini ileri sürdüklerine, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya iki adet daire verilmesi gerekirken sadece ikinci bodrum kattaki yapımı tamamlanmamış 2 numaralı dairenin kaldığı belirlendiğine göre;

bu durumda öncelikle dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak uzman bilirkişi tarafından düzenlenecek raporda her bir bağımsız bölümün mevcut durumu ile kimlerin tasarrufunda (kullanımında) olduğu tespit edildikten, özellikle yüklenicinin yapımını yarım bıraktığı ileri sürülen bağımsız bölümlerin tamamlanması için kimlerin ne kadar harcama yaptıklarının belirlenmesinden ve ayrıca bu konuda açıldığı bildirilen dava dosyalarının sonucu beklendikten sonra,

yüklenicinin binanın yapımı işini yarım bırakması nedeniyle bir kısım paydaşın kendi bağımsız bölümlerine yaptıkları zorunlu (ve değerini artırıcı) harcamaların varlığı saptandığında, bu artı katkılarının karşılığının -yukarıda açıklanan esaslar doğrultusunda- taşınmazın toplam değerine göre yüzde oranının belirlenip, satış parasından o paydaşlara bu oranda ve arta kalanın da tüm paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılması gerekir.

Mahkemece bu hususlar dikkate alınmadan yetersiz araştırma ve eksik inceleme sonucu hüküm kurulması, ayrıca kararın hüküm sonucu kısmında satış bedelinin kimlere paylaştırıldığı -ad ve soyadları yazılıp- açıkça belirtilmeden, taşınmaz malın üzerindeki yapı ile birlikte satışı sonunda elde edilecek bedelin paylaştırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.