Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/4194 K.2006/7145

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.

Kamulaştırma Yasasının 11.maddesinin (g) bendine göre arsalarda dava konusu taşınmazla karşılaştırılacak taşınmazların emsal niteliğinde olması zorunluluğu vardır. Emsal’in, sözcük anlamından da anlaşılacağı üzere, dava konusu taşınmaza, örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir.

Örneğin, benzer yüzölçümlerde bitişik yada yakın adalarda bulunmak, aynı imar müsaadesine sahip olmak, fiyatlarda en azından yaklaşık değerde olmak gibi nitelikler “emsal”in seçilmesine esas alınması gereken unsurlardandır.

16962 m2 yüzölçümündeki dava konusu taşınmaz imar uygulamasına konu edilmemiş olduğu halde, bilirkişi raporlarında emsal alınan taşınmaz yalnızca 151 m2 yüzölçümünde ve imar uygulaması sonucunda oluşmuş bir parsel olup, somut emsal alınan taşınmaz ile davaya konu taşınmaz otoyola göre ters yönlerde bulunmaktadır.

Öte yandan, 2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin (d) bendi vergi beyanını kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında saymıştır. Vergi beyanları genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta ve gerçek değerinden daha düşük değerleri ihtiva etmektedirler. Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir.

Somut olayda, somut emsal alınan taşınmazın emlak vergisine esas asgari arsa m2 değerinin 14.245.000 TL. olduğu dosyaya gelen belediye başkanlığı yazısından anlaşılmakta iken, bu değerin kamulaştırılan taşınmaz için 1.000.000 Tl/m2 olduğu bilirkişi kurulu raporunda açıklanmaktadır. Buna göre kamulaştırılan taşınmaz, emsal taşınmazın 1/14’ü değerinde olduğu halde bilirkişi raporlarında eşdeğerde olduğu ileri sürülerek değerlendirme yapılmıştır. Emsalin dava konusu taşınmazla aynı değerde olduğunun kabul edilmesi, değerlendirmede tüm niteliklerin ayrı ayrı dikkate alınmadığı izlenimini vermektedir. Açıklanan nedenlerle, emsal seçiminin ve karşılaştırmanın isabetli ve yeterli olarak yapılmaması ve böylece dava konusu taşınmaza fazla değer takdir edilmesi doğru görülmemiştir.

Mahkemece, tarafların bildireceği ve resen yapılacak araştırma sonucu tespit edilecek emsal taşınmazlara ait tapu kayıt örneklerinin de dosyaya getirtilmesinden sonra, bilirkişi kurullarından maddi olguları yansıtacak biçimde inandırıcı ve yeterli değerlendirmeyi içeren ek raporlar alınmalı ve oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.