Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2008/10665 K.2008/12056

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hükme yeterli değildir. Şöyle ki; Dava konusu yer üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıdaki bağımsız bölümdür.

Kat mülkiyetli yapılarda uygulanması gereken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 46.maddesinin son fıkrası (Anagayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur) hükmünü koymuştur.

Böyle olunca, ana yapının arsasına 4650 Sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Yasanın 11.maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapıya da aynı maddenin (h) bendi gereğince Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanmış, dava tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelere göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilip, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir.

Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile ana yapının (ortak yerleri de içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra, bunların toplamından dava konusu bağımsız bölümün arsa payına karşılık gelen miktarı kamulaştırma bedeli olarak tespit edilir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da gözönünde tutulur. Bu açıklamalar doğrultusunda;

1-Arsanın değerlendirilmesi yönünden, bilirkişi kurulunun somut emsal olarak dava konusu taşınmazla karşılaştırdığı parsel, şehrin ticari faaliyetinin yoğun olduğu bölgesinde yer alan ve 55.00 m2’lik kargir bir dükkan olup, bulunduğu yer ve cinsi dikkate alındığında satış işleminin zeminden çok üzerinde yer alan ticari işletmeye yönelik olduğu sonucuna ulaşılır.

Emsal taşınmaz üzerindeki yapının, değeri hesaplanıp satış bedelinden düşülerek zemine isabet eden bedel bulunmaya çalışılmış ise de, bu hesaplamada ticari işletmenin değerinin yer almadığı ve esasen böyle bir hesaplamanın objektif olarak yapılamayacağı kuşkusuz olduğundan, bu tür bir emsalin gerçek zemin değerine de ulaşılamayacaktır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptığından sözedilemez.

Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.

Öte yandan, aynı muhitte, aynı cadde üzerinde ve aralarında 20.mt.uzaklık bulunan, emlak vergisine esas asgari m2 değerleri birbirine yakın olan taşınmazlardan dava konusu olanın emsalden 5 kat üstün değerde olduğunun ileri sürülmesi suretiyle değerlendirme yapılmasında da isabet bulunmamaktadır.

Bu hususlar dikkate alınmadan düzenlenen bilirkişi raporlarına göre hüküm kurulması,

2-Yapı değerlendirilmesi yönünden, bilirkişi kurulunca salt bağımsız bölümün -yüzölçümü üzerinden- inşaat maliyetinin hesaplanmasıyla yetinilmesi,

Kabule göre de;

3-Davaya konu edilen bağımsız bölümün paydaşlarından olmayan ... hakkında da hüküm kurulması,

4-Kendilerini vekil ile temsil ettirmiş olan davalılar yararına da maktu tarife üzerinden avukatlık ücretine hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir.