Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/18689 K.2015/8138

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

1-Dosyada bulunan belediye başkanlığı yazısında, davaya konu taşınmazın 1/25000 ölçekli çevre düzeni planında imar alanına dahil edildiği, belediye hizmetlerinden faydalanmadığı, etrafının meskun olduğu, nazım imar planı içerisinde bulunmadığı, yerleşim merkezine 2 km mesafede olduğu; 31.01.2013 tarihli yazısında ise, taşınmazın fiili durum itibariyle belediye hizmetlerinden yararlandığı belirtilmiştir. Belediye yazıları taşınmazın vasfını belirleme bakımından yetersizdir. Mahkemece yapılan keşiflerde de taşınmazın vasfına yönelik herhangi bir gözlem keşif tutanağına yazılmamış, bilirkişiler ise soyut ifadelerle taşınmazın fiilen arsa niteliğinde olduğunu kabul ederek emsal mukayesesi ile bedel tespiti yapılmıştır.

Taşınmazın imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içinde ise tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer altyapı hizmetlerinden, (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumu, etrafının meskun olup olmadığı, nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezine mesafesi, beldenin gelişme istikametinde olup olmadığı,

taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Mahkemece yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile yapılacak keşifte; taşınmazın, belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı hangilerinden yararlanmadığı, etrafının meskûn olup olmadığı, mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, üzerinde bina olup olmadığı, konumu yani sokağa yola olan cephesi, önemli hususların merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak imar durumu gibi ayrıntılı şekilde mahkeme hakimine ait gözlemin de keşif zaptına geçirilmesi, taşınmazın değişik açılardan fotoğraflarının çektirilerek bunların onaylanıp dosyaya konulması, böylece taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde belirlenmesi ile kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Mahkemece değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla karar verilmesi,

Kabule göre de;

2-Hükme esas bilirkişi kurulu raporunda somut emsal alınan Gökmeydan Köyü 2882 parsel sayılı 1423,52 m² lik sulu tarla vasfındaki taşınmazın 23.04.2010 tarihli satışına ait akit tablosundan, 1/2 hissesinin 160.000,00 TL bedel ile üzerindeki mevcut ipoteğin hukuki vecibeleri de devredilmek suretiyle satıldığı, dikkate alındığında serbest satış olmadığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı kanaatini uyandırmaktadır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptıklarından sözedilemez. Emsalin özel amacı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bu tespitte etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması,

buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2013 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmesi gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla karar verilmesi,

3-Dava konusu 959 parsel sayılı taşınmaz 632 m² olup 183 m² sinin kamulaştırıldığı geriye kalan 449 m² lik bölüm için gerek yüzölçümü gerekse konumu ve geometrik durumu itibariyle %10 değer kaybına hükmedilmesi gerekirken, %15 değer kaybına göre hesap yapan raporun karara esas alınması,

4-Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunduğu belirtilen ağaçların yaş ve cinsleri belirtilmek suretiyle 2012 yılı rayiç değerlerinin gıda, tarım ve hayvancılık ilçe müdürlüğünden getirtilip maktu ağaç bedellerinin tespiti gerekirken, 11.08.2008 tarihli kıymet takdir raporundaki bedeli esas alan bilirkişi raporuna itibar edilmesi,

5-Dava konusu taşınmaz üzerindeki duvar, tel çit, kameriye ve kapının değerlendirme tarihi (2012) itibariyle bedeline hükmedilmesi gerekirken, 11.08.2008 tarihli kıymet takdir raporundaki bedeli esas alan rapora göre hüküm kurulması,

6-Kamulaştırma Yasası'nın 4650 sayılı Yasayla değişik 10. maddesinin 11. fıkrasında, kamulaştırması yapılan taşınmaz tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verileceği hükme bağlandığı ve dava dilekçesinde davacı idarenin tescil yanında terkin talebi de bulunduğu gözetilerek, kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili ile yetinilip terkin ile ilgili bir karar verilmemesi,

Doğru görülmemiştir.