Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/20379 K.2016/3572

Dava ve birleşen dava dilekçesinde, kamulaştırmasız el koyma nedenine dayalı olarak ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 750 ada 58 parsel ile 5288 ada 54 ve 83 parsel sayılı taşınmazların bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, 58 parsel yönünden davanın reddine, 54 ve 83 parseller hakkında ise davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

Şöyle ki;

Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; dava konusu taşınmazın maliki ... mirasçılarından 12/84 paya sahip ...’un kendi payı için 31/12/2007 tarihinde ilk davayı açtığı, mahkemenin 2007/642 esas sayılı dosyası üzerinden yargılama devam ederken davacı ...’in diğer tüm mirasçılar adına terekeye temsilci atandığı, (... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2008/1285- 2008/2451 sayılı 26/12/2008 tarihli kararı) daha sonra tereke temsilcisi sıfatıyla tüm tereke adına ... tarafından 28/05/2012 tarihinde yeni dava açıldığı, bu dosyanın da 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/368-2012/278 sayılı ilamı ile ilk açılan dava ile birleştirilmesine karar verildiği, mahkemece asıl dava ve birleşen dava hakkında hüküm kurulduğu anlaşılmıştır.

1-Asıl davanın sadece ... payı adına, birleşen davanın ise ... terekesi (tüm mirasçıları) adına açıldığı gözetilmeden her iki davanın da tüm tereke adına açılmış gibi kabul edilerek ve gerekçeli karar başlığında asıl dava ve birleşen dava tarafları ayrı ayrı gösterilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması,

2-Dava konusu 54 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına göre 14,39 m² yüzölçümünde olduğu anlaşıldığı halde 11,70 m² üzerinden bedel hesaplanması,

3-Mahkemece bilirkişi kurulundan, asıl dava için dava tarihi olan 31/12/2007 itibarıyla, birleşen dava için dava tarihi olan 28/05/2012 itibarıyla değerlendirme yapılarak taşınmazların bedelinin tespit edilmesi gerekirken, değerlendirme tarihi olarak birleşen dava tarihini esas alan 15/05/2015 tarihli ek rapora göre tespit edilen bedel üzerinden asıl dava hakkında da karar verilmesi,

4-Mahkemece hükme esas alınan 15/05/2015 tarihli ek raporda hiçbir emsal incelemesi yapılmadan ve açıklama yapılmadan taşınmazların 28/05/2012 tarihi itibarıyla birim m2 değerinin 1.250,00 TL olduğu belirtilmiş,

aynı bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan 23/09/2009 tarihli raporda ise emsal olarak sunulan taşınmaz satışlarının vergi ve harç ödemesinden kaçınmak için düşük değerde gösterildiği belirtilerek emsal olarak kabul edilmedikleri açıklanıp Kırcaali Mahallesinde ... tarafından 2007 yılı Aralık ayında metrekaresi 1.000,00 TL den arsa satın alındığı belirtilerek dava konusu taşınmazların dava tarihi (31/12/2007) itibarıyla birim m² bedeli 1.000,00 TL kabul edilerek bedel hesaplaması yapılmıştır.

Bu durumda somut bir emsal taşınmaz satışı esas alınmadan bedel tespit edildiği anlaşılmakla hazırlanan raporlar hüküm kurmaya elverişli değildir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, değerlendirme gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2007 ve 2012 yılları itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Mahkemece tarafların bildireceği veya re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi incelemesi yapılarak yukarıda açıklanan esaslara uygun şekilde hazırlanacak rapora göre karar verilmesi gerekirken geçersiz rapora itibarla karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir.