Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2244 K.2018/3548

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile ...ili, Merkez ilçesi, ...

Mah. 1882 ada 4 sayılı parselde kayıtlı arsa üzerinde zemin kat üzeri 2 katlı bir bina bulunduğunu, binadaki her kata bir bağımsız bölüm bulunduğunu, davacının 2. kattaki bağımsız bölümün maliki olduğunu, zemin kat ve 1. kattaki bağımsız bölümlerin malikinin ise davalı olduğunu, fiilî durumda davacının 1/3, davalının ise 2/3 arsa payına sahip bulunduğunu, davalı tarafça zemin kattaki bağımsız bölümün bölünmek suretiyle 2 ayrı bağımsız bölüm haline getirildiğini, zemin katın bölünmesiyle oluşan bu 2 bağımsız bölüme ayrı ayrı zemin katın arsa payının yarısı verilmesi gerekirken zemin katın tam arsa payı verildiğini, tapu kaydı incelendiğinde,

zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm 6/24 (davalıya ait), 2 nolu bağımsız bölüm 6/24 (davalıya ait), 1. Kat 3 nolu bağımsız bölüm 6/24 (davalıya ait), 2. kat 4 nolu bağımsız bölüm 6/24 (davacıya ait) arsa payına sahip olduğunun görüleceğini, davacının 1/3 arsa payına sahip olması gerekirken zemin kattaki bağımsız bölümün iki ayrı bağımsız bölüm haline getirilmesi ve her iki bağımsız bölüme de yine tek bağımsız bölüm halindeyken sahip olunan arsa payının verilmesi ile 6/24 arsa payına sahip hale geldiğini belirterek, davacının tapu kaydında görünen 6/24 arsa payının 1/3 olarak düzeltilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece dava konusu taşınmazın zemin katta bulunan dairelerde arsa payının her bir bağımsız bölüm için 6/24, diğer katlarda ise her daire için 6/24 olarak gösterildiği, mevcut proje ve inşaat alanının dikkate alındığında, arsa payı oranında yanlışlık yapıldığı, mevki ve alan durumları dikkate alınarak hazırlanmış olan arsa payları oranının her katta 2/6 olması gerektiği, oysa uygulamada zemin katta bulunan 2 daire ile üst katlarda bulunan 2 dairenin eşit alanlı gibi düşünülerek 24 pay üzerinde hisse payı yapıldığı, mimari projede her katın inşaat alanının 256,00 m² olduğu,

katlardaki alanların aynı olması nedeniyle hisse paylaşımının her katta 2/6 olması gerektiği, onaylı projede alan eşitlik ilkesine uyulmadan daire sayısı baz alınarak hisse paylaşımı yoluna gidildiği, projede yapılan bu uygulamada teknik açıdan alan eşitlik ilkesine uyulmaması nedeniyle hata bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, ..., Pamukkale ilçesi, ... mah, 1880 ada, 4 sayılı parselde kayıtlı olan taşınmazla ...'a ait zemin kat 1 nolu bağımsız bölümün tapudaki 6/24 olan arsa payının 1/6 olarak düzeltilmesine, ...'a ait zemin kat 2 nolu bağımsız bölümün tapudaki 6/24 olan arsa payının 1/6 olarak düzeltilmesine,

...'a ait 1. Kat 3 nolu bağımsız bölümün tapudaki 6/24 olan arsa payının 2/6 olarak düzeltilmesine, ...'a ait 2. Kat 4 nolu bağımsız bölümün tapudaki 6/24 olan arsa payının 2/6 olarak düzeltilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu -2- 2017/2244 - 2018/3548

tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda; dava konusu taşınmazda 10.07.1991 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 10.07.1991 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1991 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.